Face à l’urgence écologique, les normes relatives à l’efficacité énergétique des bâtiments ont évolué. La problématique de l’interdiction de céder des biens immobiliers très peu performants d’un point de vue énergétique devient de plus en plus pressante.
Pour l’instant, aucune loi n’empêche la vente de propriétés considérées comme des « passoires thermiques » en 2023. Ainsi, il vous est toujours possible de procéder à la vente de votre propriété à forte consommation énergétique (avec certaines restrictions) sans entrave.
À noter, toutefois, que depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer ces mêmes propriétés. C’est dans cette optique que nous proposons de vous guider à travers les récentes et futures évolutions législatives concernant les biens à faible performance énergétique.
Définition d’une passoire énergétique
Une passoire thermique désigne un logement très peu performant sur le plan énergétique, caractérisé par une consommation énergétique élevée.
Ce terme fait principalement référence à des maisons ou des appartements qui nécessitent beaucoup d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude, l’éclairage, etc., en raison de leur mauvaise isolation et de systèmes de chauffage inefficaces.
Les critères précis peuvent varier selon les pays, mais en France, les passoires énergétiques sont typiquement classées F ou G dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui évalue la performance énergétique des bâtiments sur une échelle de A (très performant) à G (peu performant).
La présence de passoires énergétiques est un enjeu majeur pour les politiques de transition écologique, car elles contribuent significativement aux émissions de gaz à effet de serre et représentent un coût élevé pour leurs occupants en termes de factures d’énergie. La rénovation énergétique de ces logements est donc encouragée pour améliorer leur performance, réduire la consommation d’énergie et améliorer le confort des habitants.
Quels sont les biens considérés comme passoires énergétiques ?
Les habitations qualifiées de « passoires thermiques » correspondent aux catégories F et G définies par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Plus spécifiquement, il s’agit des logements qui consomment au moins 330 kWh/m² par an et émettent plus de 70 kg de CO2/m² annuellement. Ces propriétés sont souvent des bâtiments plus anciens, érigés avant 1975, caractérisés par une isolation insuffisante.
Comment peut-on reconnaître une passoire thermique ?
Il existe plusieurs indicateurs qui peuvent vous indiquer si votre logement en fait partie.
Les critères définissant un DPE G
Cette classification est primordiale car elle fournit des données essentielles sur les habitations nécessitant une attention particulière. La classe G englobe les propriétés qui exigent des interventions de rénovation énergétique significatives pour réduire considérablement la consommation d’énergie. Cet aspect concerne directement les détenteurs de biens classés dans cette catégorie.
Les implications pour les propriétaires
L’audit énergétique avant la vente
Cet audit est désormais une exigence légale à réaliser avant de vendre un bien immobilier. Il vise à informer le vendeur sur les améliorations énergétiques nécessaires et recommandées pour rehausser la classification énergétique de la propriété. Par conséquent, tout propriétaire souhaitant vendre son bien doit procéder à cet audit, afin de fournir des orientations claires tant pour lui-même que pour le potentiel acquéreur.
À noter : il n’existe aucune réglementation interdisant explicitement la vente de logements très peu performants énergétiquement.
Restrictions concernant la mise en location
Bien qu’aucune loi n’interdise la vente de biens à faible performance énergétique, des dispositions spécifiques régissent la location de tels logements. Ces restrictions s’appliquent uniquement aux nouveaux baux signés à partir du 1er janvier 2023 ou après cette date (pour plus de détails).
Blocage des loyers pour les logements non conformes depuis 2022
Les baux de location en vigueur avant le 1er janvier 2023 demeurent valides, mais sont soumis à certaines conditions, dont notamment le gel des loyers pour les biens loués depuis 2022.
Cette mesure adoptée par le parlement européen vise à lutter contre la précarité énergétique. Ainsi, depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer pour un logement considéré comme très peu performant énergétiquement est interdite, à moins que des travaux de rénovation ne soient entrepris pour améliorer sa performance énergétique.
Les conséquences pour le marché immobilier
Au premier abord, il pourrait sembler que ces mesures n’impactent pas directement le marché immobilier. Toutefois, avec l’introduction de restrictions sur la location de certains biens et l’exigence d’un audit énergétique, l’accent est mis sur la nécessité de rénovations.
Cependant, réaliser ces rénovations peut s’avérer difficile, que ce soit en raison d’un manque de financement, de la disponibilité des artisans, ou des complexités liées aux situations de copropriété. Ceci pourrait conduire à une situation où de nombreux propriétaires choisissent de mettre leur bien en vente, audit en main.
Cette augmentation de l’offre pourrait théoriquement exercer une pression à la baisse sur les prix moyens du marché immobilier. Selon les principes économiques de base, une offre accrue tend à réduire les prix. Par conséquent, il est plausible d’anticiper une baisse significative du prix moyen sur le marché immobilier.
A noter que le Le Ministre de la Transition Écologique, Christophe Béchu, a réformé le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour les logements de moins de 40 m². Accueillie positivement par les fédérations du diagnostic immobilier, cette évolution introduit un coefficient de pondération pour affiner l’évaluation énergétique, tout en préservant la méthodologie du DPE.
Les conséquences pour les agents immobiliers
Vous allez rencontrer de nouvelles opportunités et défis suite aux réglementations récentes sur la performance énergétique des logements.
Vous devrez conseiller efficacement vos clients sur les audits énergétiques et les rénovations nécessaires pour améliorer la classification énergétique des biens. Cela signifie une demande croissante pour vos conseils spécialisés, vous poussant à développer de nouveaux services d’accompagnement.
Vous observerez également une évolution dans les critères de recherche de vos acheteurs et locataires, avec une préférence marquée pour des logements économes en énergie.
Vous devrez adapter votre manière de promouvoir les biens et de conseiller sur les investissements en rénovation. Face à des biens à faible performance énergétique, qui pourraient s’avérer plus difficiles à vendre ou à louer, vous serez chargé de commercialiser efficacement ces propriétés et de trouver des acheteurs ou locataires prêts à entreprendre des travaux.
La saturation du marché avec des biens énergivores peut exercer une pression à la baisse sur les prix de vente, vous demandant d’ajuster les attentes des vendeurs et les stratégies de négociation.
Pour rester compétitif, vous devrez approfondir votre compréhension des enjeux énergétiques, des diagnostics, des types de rénovations énergétiques et des aides financières disponibles, nécessitant potentiellement des formations spécifiques.
Ce contexte de mutation du marché immobilier vous amène à vous adapter entre défis et opportunités, soulignant l’importance de la performance énergétique dans votre profession.
En bref
En conclusion, les évolutions récentes et futures dans les normes de performance énergétique des bâtiments soulignent l’importance croissante de ce domaine dans l’immobilier. Bien que l’interdiction de céder des biens peu performants énergétiquement ne soit pas encore en place, les réglementations actuelles mettent en évidence la nécessité d’améliorer la performance énergétique des logements.
Cela implique des audits énergétiques avant la vente et des restrictions sur la location des biens peu performants énergétiquement. Ces changements affectent le marché immobilier et demandent aux agents immobiliers de s’adapter en conseillant efficacement leurs clients et en développant de nouveaux services. En somme, la performance énergétique devient un critère clé dans le secteur immobilier, exigeant une compréhension approfondie et une adaptation rapide.
