Dans le cadre d’un achat immobilier, la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente marque une étape clé avant la finalisation de l’acte authentique de vente. Les deux parties s’engagent à conclure la transaction, sauf si une condition suspensive inscrite dans l’avant-contrat se réalise pas. D’où l’importance d’une rédaction rigoureuse et exhaustive de ces conditions.
Qu’est-ce qu’une condition ou une clause suspensive ?
Une condition ou une clause suspensive a pour objectif de protéger l’acheteur contre des événements imprévus qui ne dépendent pas de sa volonté, afin d’éviter qu’il ne se retrouve en difficulté ou désavantagée. Les clauses suspensives sont courantes dans divers types de contrats, y compris les contrats de travail.
Par exemple, la période d’essai est une clause suspensive ; si la période d’essai s’avère non concluante, le contrat est automatiquement résilié. Attention : ne pas confondre la clause suspensive avec la clause résolutoire, car elles ont des effets opposés dans un contrat.
La clause suspensive conditionne la continuité d’un contrat à la réalisation d’un événement futur et incertain : si la condition suspensive doit être appliquée, la vente ne peut se concrétiser.
En revanche, la clause résolutoire permet d’annuler un contrat si un événement futur et incertain survient, par exemple un locataire ne paye plus son loyer, son bail est annulé. Autrement dit, dans le cadre d’une clause suspensive, la vente ne se réalise que si la condition est remplie, tandis que dans le cadre d’une clause résolutoire, la vente est annulée si la condition se réalise.
Lorsque toutes les conditions suspensives sont levées, les deux parties peuvent procéder à la signature de l’acte authentique de vente, généralement prévue trois mois plus tard. Néanmoins, cette concrétisation dépend de la réalisation, dans un délai imparti, d’un ou plusieurs événements futurs et incertains, définis et acceptés par les deux parties. En revanche, si une ou plusieurs conditions ne sont pas remplies, le contrat n’est pas formé et la vente est annulée sans possibilité de recours ni de demande de dommages et intérêts.
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Les principales conditions suspensives dans un contrat de vente
Les conditions suspensives peuvent varier considérablement en fonction de leur nature et de leur nécessité. Certaines sont obligatoires et nécessaires pour la validité du contrat (ex : l’obtention d’un prêt immobilier) tandis que d’autres sont facultatives et peuvent être ajoutées selon les besoins spécifiques des parties. Les conditions suspensives se classifient plus généralement en deux grandes catégories : financières et non-financières.
Les clauses suspensives financières
° L’obtention d’un prêt immobilier
Dans la plupart des cas, l’acheteur a besoin d’un prêt immobilier pour financer son projet. Ce besoin de financement est généralement inclus dans la promesse de vente sous la forme d’une condition suspensive. Conformément à la législation en vigueur, principalement la loi Scrivener, cette clause devient obligatoire dès que l’acheteur sollicite un prêt auprès d’une banque pour financer son investissement.
Cette clause doit être rédigée avec soin et inclure plusieurs éléments :
- Le montant du prêt prévu (généralement déterminé en fonction de l’apport personnel)
- La durée de remboursement
- Le taux d’intérêt maximal
C’est un aspect déterminant pour la vente. Par exemple, si l’acheteur prévoit un emprunt de 350 000 € sur 20 ans à un taux de 1,45 %, mais que les offres des banques sont de 1,50 %, l’acheteur peut choisir d’abandonner la vente sans que le vendeur puisse demander de compensation. Lorsque l’acheteur obtient son prêt bancaire, il peut finaliser l’achat du bien immobilier si toutes les conditions stipulées dans la promesse de vente sont remplies.
La prochaine étape consiste alors à présenter l’offre de prêt au vendeur et à signer l’acte authentique de vente qui acte le transfert de propriété. Néanmoins, si l’acheteur obtient le prêt mais choisit de se rétracter, il sera alors tenu de payer des pénalités pour non-respect de son engagement. La banque peut refuser le financement d’un achat immobilier, ce qui laisse à l’acheteur deux options : soit renoncer à l’achat, soit explorer d’autres méthodes de financement.
Dans le premier cas, si la condition suspensive liée à l’obtention du prêt n’est pas remplie, l’acheteur ne sera pas pénalisé et récupérera les sommes déjà versées. En revanche, pour que la clause suspensive de non-obtention du prêt soit valide, l’acheteur doit obtenir un ou plusieurs refus de la part des banques.
Dans le second cas, l’acheteur peut négocier une prolongation du délai pour satisfaire la condition suspensive liée au prêt. Si le vendeur accepte cette prolongation, un avenant au compromis de vente devra être signé.
° La vente d’un bien
L’acquéreur doit vendre son bien avant de pouvoir acheter le nouveau. Si le bien n’est pas vendu, l’acheteur peut se référer à cette clause suspensive pour faire constater le défaut de vente par un notaire ou un agent immobilier, et renoncer à son achat. Attention cette clause peut être potestative et doit être manier avec précaution. Il faut au préalable avoir signé une promesse de vente et avoir purgé les 10 jours de réflexion des autres acquéreurs.
Néanmoins, autre possibilité, l’acheteur à la possibilité de demander au notaire d’insérer dans le compromis de vente une condition suspensive de prêt-relais. Avec cette condition, l’achat n’est plus soumis à la vente du bien précédent, mais à l’obtention d’un prêt relais. Ce prêt permettra de financer l’achat en attendant la revente de l’ancien bien.
° La situation hypothécaire levée
Cette clause suspensive permet à l’acheteur de vérifier que le bien est libre de toute hypothèque avant de finaliser l’achat. En intégrant une clause suspensive qui exige la preuve que toutes les hypothèques ont été réglées, vous protégez l’acheteur contre le risque d’acheter un bien grevé de dettes non réglées.
Les clauses suspensives non-financières
° L’obtention d’un permis de construire
La conclusion de la vente peut être soumise à l’obtention préalable d’un permis de construire délivré par une autorité administrative. Le délai indiqué doit être suffisant pour permettre à l’acquéreur de recevoir l’accord de l’autorité administrative. Au dépôt du dossier, celle-ci dispose d’un délai de deux mois pour obtenir une acceptation de permis de construire. Si l’acquéreur n’obtient pas ce permis, la condition suspensive s’applique et la vente peut être annulée sans aucun frais.
° L’absence de servitude
On définit une servitude par un droit d’usage dont dispose un tiers sur un bien immobilier. Ce droit est permanent et reste attaché au bien, même lorsqu’il change de propriétaire. Les servitudes peuvent être de différents types : certaines sont d’utilité publique (comme les servitudes radioélectriques) et d’autres sont privées (comme un droit de passage pour un voisin).
Ainsi, la condition suspensive d’absence de servitudes est mise en place pour protéger l’acheteur contre les servitudes dont il n’aurait pas eu connaissance.
° L’absence d’utilité publique grevant le bien
Dans certaines communes, la collectivité peut exercer un droit de préemption (appelé « DPU ») sur le bien. Cela signifie qu’elle a le droit d’acheter un bien situé dans une zone spécifique où elle prévoit de réaliser des projets urbains particuliers. Pour s’assurer de l’absence de préemption, le notaire doit envoyer à la collectivité une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), qui doit inclure les informations suivantes :
- Le prix et les conditions de vente
- Les informations sur la situation géographique du bien
- La consistance et l’usage actuel du bien
- Les coordonnées de l’acquéreur
La DIA concerne des secteurs déterminés comme prioritaires, (soit pour la mairie, soit pour la préfecture, soit pour la SAFER). Après réception du DIA, l’organisme prioritaire, dispose d’un délai de 2 à 3 mois pour exprimer sa volonté d’user de son droit de préemption et renégocier le prix.
Dans la plupart des cas où la collectivité ne fait pas usage de ce droit, il est nécessaire d’attendre la fin du délai pour confirmer que la condition suspensive est remplie. En droit administratif, on utilise l’expression « silence vaut accord » pour indiquer cette situation.
Cas particulier : Une condition suspensive peut aussi être mise en place pour la transformation d’un bien, telle que le passage d’un usage résidentiel à un usage professionnel, ou inversement, ce qui nécessite également un accord administratif.
° Réalisation de travaux
Il est possible d’inclure une condition suspensive liée à la réalisation de travaux par le vendeur. Dans ce cas, il faudra préciser la nature des travaux ainsi que les bâtiments ou pièces concernés. Si ces travaux ne sont pas réalisés ou terminés à la fin du compromis de vente, la vente peut être annulée.
° L’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété
Si le bien fait partie d’une copropriété, l’accord du syndicat de copropriété est nécessaire pour mener à bien le projet. Cela s’applique aussi bien à la transformation d’un local professionnel en logement qu’à tout autre type de travaux nécessitant un vote en Assemblée Générale.
° La vente longue
La clause suspensive de vente longue est une disposition qui permet au vendeur de bénéficier d’un délai supplémentaire avant la signature de l’acte authentique de vente. Cette clause est particulièrement utile pour les vendeurs qui doivent trouver un nouveau bien immobilier avant de finaliser la vente de leur propriété actuelle. En insérant cette clause dans le compromis de vente, le vendeur peut s’assurer qu’il dispose de suffisamment de temps pour rechercher et acquérir un nouveau logement.
L’impact des conditions suspensives sur le contrat de vente
Dans le cadre d’une vente immobilière, ce sont les deux parties, l’acquéreur et le vendeur, qui décident ensemble de la mise en œuvre des conditions suspensives dans une promesse de vente. À contrario, si les deux parties doivent se mettre d’accord sur l’ajout ou non de conditions suspensives, certaines d’entre elles ne peuvent pas être refusées du côté du vendeur. C’est notamment le cas de la condition suspensive d’obtention de prêt.
Validation de la vente
Pour qu’une condition suspensive soit valide, elle doit respecter plusieurs prérequis :
- Indépendance de la condition : La condition ne doit pas dépendre uniquement de la volonté d’une des parties. Lorsque cela est le cas, on parle de « condition potestative », ce qui peut rendre la condition invalide.
- Bonne foi des parties : Les deux parties doivent agir de bonne foi tout au long du processus. Cela implique une transparence et une honnêteté dans la réalisation des conditions.
- Légalité et conformité aux bonnes mœurs : La condition suspensive doit être légale et ne doit pas aller à l’encontre des bonnes mœurs. Toute condition jugée illégale ou contraire aux normes sociales pourra être considérée comme invalide.
- Consentement mutuel : La condition suspensive doit être acceptée et validée par les deux parties lors de la signature du compromis de vente. Une condition jugée excessivement favorable à l’une des parties pourrait être déclarée non valable.
Annulation de la vente
Lorsque la vente d’un bien immobilier est annulée en raison d’une clause suspensive applicable, le processus dépend du type de condition et des termes spécifiques de l’avant-contrat.
Rappel : une clause suspensive est une condition qui doit être remplie pour que la vente soit finalisée. Si cette condition n’est pas remplie dans le délai imparti, la vente peut être annulée sans que les parties aient à se justifier.
Le processus d’annulation débute par la notification à l’autre partie, généralement effectuée par le notaire ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur. À savoir, certaines conditions suspensives, comme l’exercice du droit de préemption par la commune, doivent être constatées par le notaire. Il est également nécessaire de fournir la preuve de la non-réalisation de la condition, telle qu’une attestation de refus de prêt ou de permis de construire.
En cas d’annulation, le vendeur est tenu de rembourser l’acompte versé par l’acheteur, et aucun frais de pénalité n’est généralement requis, à condition que la clause suspensive ait été correctement définie et respectée.
Par contre, si l’acheteur ne respecte pas les termes de la clause ou si les conditions sont mal formulées, le vendeur peut avoir des recours pour récupérer des frais ou des pertes éventuelles.
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Négociation des clauses suspensives
La négociation des clauses suspensives est une étape fondamentale dans le compromis de vente. Elle implique de nombreuses discussions entre le vendeur et l’acheteur pour définir les conditions précises auxquelles la vente est soumise.
Pendant cette phase, chaque partie exprime ses besoins et attentes. Le vendeur souhaite souvent limiter le nombre de conditions suspensives pour éviter des incertitudes prolongées et des retards, tandis que l’acheteur cherche à inclure des clauses qui garantissent sa protection.
La phase de discussion des clauses suspensives peut parfois être longue et complexe car les deux parties doivent s’entendre sur chaque condition afin de permettre la poursuite de la transaction. Il est primordial de préciser une durée de validité pour chaque condition suspensive afin d’assurer son efficacité et d’éviter des frais en cas de non-réalisation.
Généralement, la durée minimale d’une condition suspensive est d’un mois à partir de la signature du compromis de vente. En pratique, ce délai est souvent étendu à 45 ou 60 jours, surtout lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt immobilier. Malgré tout, un délai supplémentaire de 8 jours, appelé « prorogation de condition suspensive », peut être accordé au-delà de la date limite initiale. Ce délai additionnel permet à l’acquéreur de justifier tout retard auprès du vendeur et/ou du notaire.
Une fois les parties d’accord, les clauses sont intégrées au compromis de vente, ce qui exige une rédaction claire et détaillée.
Comment rédiger une clause suspensive ?
La clause suspensive doit être rédigée de manière claire et précise pour éviter toute ambiguïté en cas de non-réalisation. Cela permet de garantir la possibilité d’annuler la vente sans contestation. Supposons qu’un vendeur et un acheteur conviennent d’une clause suspensive stipulant que certains travaux doivent être réalisés dans le bien immobilier avant la signature de l’acte authentique de vente.
Pourtant, la clause ne spécifie pas quels travaux doivent être effectués ni les normes auxquelles ils doivent répondre. Le vendeur effectue les travaux qu’il juge appropriés, mais l’acheteur considère qu’ils ne sont pas conformes aux attentes.
En conséquence, l’acheteur refuse de finaliser la vente, tandis que le vendeur affirme que la clause suspensive n’a pas été correctement remplie. Le litige se pose alors pour déterminer si les travaux effectués répondent bien aux exigences de la clause.
Généralement, la rédaction de ces clauses est effectuée par un notaire, qui intègre ces éléments dans l’avant-contrat de vente pour formaliser et sécuriser les termes de la transaction.
En bref,
Ainsi, bien comprendre et négocier avec soin les conditions suspensives lors d’une transaction immobilière est indispensable. Ces clauses jouent un rôle prépondérant dans la sécurisation de l’achat ou de la vente, en protégeant les deux parties contre les imprévus. Au final, maîtriser ces aspects contribue à la réussite de votre projet immobilier. Ne laissez rien au hasard : faites appel à des experts pour garantir une transaction fluide, assurer la confiance de l’acheteur, respecter la législation en vigueur et vous protéger contre d’éventuelles complications.
