La réforme fiscale 2025 alourdit la fiscalité du LMNP : les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Le régime micro-BIC devient moins avantageux avec des abattements et plafonds réduits.
Les collectivités renforcent les restrictions locales.
Les investisseurs doivent adapter leur stratégie.
L’année 2025 constitue une étape clé pour les investisseurs dans la location de logements meublés. Le régime LMNP, longtemps considéré comme ayant une fiscalité avantageuse, est aujourd’hui au cœur d’une réforme qui change la donne.
Entre la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, la refonte du régime micro-BIC, et la hausse de la pression locale, les règles du jeu sont désormais bien différentes.
Jusqu’à fin 2024, le statut LMNP offrait deux avantages fiscaux majeurs :
Des revenus locatifs peu ou pas imposés, grâce à un mécanisme comptable appelé amortissement.
Une plus-value faiblement taxée à la revente, car ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la plus-value.
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement permet de répartir le coût d’un bien immobilier (et du mobilier) sur plusieurs années, en considérant qu’il perd de la valeur avec le temps. Comptablement, cela se traduit par une charge déductible des loyers perçus, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable… voire le rend nul. Par exemple, si vous louez un bien 10 000 € par an et que vous appliquez 10 000 € d’amortissements, vous n’avez aucun bénéfice imposable, donc aucun impôt à payer.
En pratique, cela permettait à de nombreux investisseurs :
De ne pas payer d’impôt pendant des années sur les loyers perçus ;
Et de limiter fortement l’imposition en cas de revente, grâce aux abattements progressifs liés à la durée de détention (exonération de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans).
Un montage fiscal simple, efficace… et très avantageux.
Ce qui a changé depuis 2025 : l’arme fiscale de la réintégration
La loi de finances 2025 a bouleversé cet équilibre. Désormais, lors de la revente, les amortissements pratiqués pendant la détention du bien devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Cela signifie que l’État considère que les amortissements vous ont permis de « récupérer » une partie de la valeur du bien pendant la période de location. En conséquence, le prix d’achat initial est diminué du montant amorti, ce qui augmente la plus-value imposable.
Merci !
Cette mesure ne concerne pas les LMP (Loueurs Meublés Professionnels), dont la fiscalité est déjà plus rigoureuse.
Mais alors, qu’est ce que cela change concrètement :
Avant : un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 €, après 100 000 € d’amortissements, générait quand même une plus-value de 100 000 €.
Aujourd’hui : ces 100 000 € d’amortissements sont soustraits du prix d’achat, faisant grimper la plus-value imposable à 200 000 €.
Résultat, la fiscalité sur la revente double dans de nombreux cas.
Ainsi, l’impôt à payer peut passer de 36 758 € à 73 802 € pour un même bien, dans une situation typique.
Pourquoi cette réforme ?
Le gouvernement entend corriger une « incohérence fiscale » : les investisseurs LMNP pouvaient cumuler exonérations sur les loyers et sur les plus-values. Ce double avantage n’existait pas dans d’autres régimes fiscaux, notamment en location nue.
Le but est donc clair : réduire l’attractivité fiscale du meublé, en particulier dans les zones tendues et touristiques.
Avec cette nouvelle fiscalité, l’Etat compte rééquilibrer le marché locatif tendu, et augmenter ses recettes.
Pression locale, TVA, fiscalité : les autres évolutions
Les mairies ont désormais des pouvoirs renforcés pour encadrer les pratiques des loueurs. Elles peuvent, par exemple, majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires jusqu’à +60 %. Elles peuvent aussi fixer les quotas pour limiter le nombre de meublés dans les zones touristiques, limiter les durées de location (ex. : 90 jours max pour les résidences principales, contre 120 avant). et réserver ces zones aux logements permanents. C’est déjà le cas de certaines villes, dont Paris.
Autre changement de taille : la réforme du régime micro-BIC via la loi Le Meur. À partir de 2025, les abattements fiscaux sont réduits à 30 % pour les meublés non classés (contre 50 % avant), et à 50 % pour les meublés classés (contre 71 %). Les plafonds de recettes sont drastiquement abaissés : 15 000 € pour les non classés, 77 700 € pour les classés. Le régime micro-Bic étant moins avantageux, de nombreux propriétaires devront envisager de passer au régime réel, plus complexe, mais permettant de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…).
Les locations de courte durée peuvent être assujetties à la TVA si des services sont inclus (ménage, linge, accueil) et que les recettes dépassent 25 000 €/an.
Enfin, l’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) ne donne plus droit à une réduction d’impôt (mais les frais restent déductibles).
Quels impacts cela a-t-il ?
Suite à cette fiscalité nettement alourdie, certains investisseurs repensent une stratégie patrimoniale. Ainsi, des solutions sont apportées :
Conserver le bien plus longtemps pour bénéficier des abattements maximaux (30 ans est égal à une exonération totale).
Passer en location nue, avec une fiscalité plus prévisible.
Transformer le bien en résidence principale avant la vente pour être exonéré.
Donner le bien à ses enfants : la plus-value est alors effacée au moment de la transmission.
