Mandataire et agent immobilier : quelles sont les différences ?

Depuis quelques années en France, de nouveaux métiers d’immobilier comme négociateur, agent commercial, conseiller immobilier, se développent et gagnent en popularité. 

Vous vous êtes déjà demandé quelle est la différence entre un mandataire et un agent immobilier ? En 2025, près de 70 % des Français confient leur projet immobilier à un professionnel. 

Pourtant, entre ces deux statuts, les distinctions sont souvent floues. Dans cet article, nous vous expliquons les différences entre ces deux statuts. 

I. Quelle est la différence entre un agent immobilier et un mandataire ?

1. Deux professionnels de l’immobilier 

Le mandataire et l’agent immobilier sont deux professionnels de l’immobilier avec pour objectif de gérer des transactions immobilières. 

Leur activité est réglementée par la loi Hoguet, promulguée le 2 janvier 1970. Elle distingue clairement les rôles et obligations des agents immobiliers et des mandataires, ce qui est essentiel pour comprendre les responsabilités et les limites de chaque statut.

Agent immobilier et mandataire peuvent tous deux vendre ou louer un bien, organiser des visites, réaliser des estimations, signer des mandats simples ou exclusifs, et négocier la transaction immobilière entre vendeur et acquéreur. 

Pourtant, leurs compétences légales diffèrent nettement, même si dans tous les cas, ils agissent en tant qu’intermédiaires dans la mise en relation entre les parties.

Le mandataire immobilier n’est pas habilité à détenir des fonds, à signer des avant-contrats ni à délivrer des conseils juridiques, contrairement à l’agent immobilier, qui bénéficie d’un cadre réglementaire plus strict et possède une carte professionnelle.

Autre distinction importante : l’agent immobilier dispose souvent d’un bureau ou d’une vitrine où il promeut les biens, tandis que le mandataire exerce généralement sans local commercial, sous la directive d’un agent immobilier, qu’il soit en réseau ou en agence, en diffusant ses offres sur des sites spécialisés depuis son domicile ou un bureau personnel.

2. La différence de statut

L’agent immobilier est un professionnel titulaire de la carte professionnelle « T » (pour Transaction), délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Il est soumis à des obligations strictes, telles que la détention d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

En revanche, le mandataire immobilier, souvent indépendant, travaille sous le mandat d’un agent immobilier ou d’un réseau immobilier. Il n’est donc pas titulaire de la carte « T » et exerce son activité dans le cadre d’une entreprise individuelle (EI). 

Afin de lever toute ambiguïté liée au statut émergent, plus souple mais parfois flou du mandataire immobilier, la loi ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006 a officiellement reconnu ce statut et précisé les pouvoirs ainsi que les obligations qui en découlent. 

Cette distinction de statut entraîne des différences notables dans les missions, les responsabilités et les obligations légales de chaque professionnel. 

II. Quelles sont les différences pour la formation d’un mandataire et d’un agent immobilier ?

Vous êtes-vous déjà demandé comment devenir agent immobilier ou mandataire ? 

La différence mandataire – agent immobilier se joue aussi dans le parcours de formation, qui influence directement leurs compétences et responsabilités.

L’agent immobilier doit obtenir la fameuse carte professionnelle “T”, comme expliqué juste au-dessus. Pour cela, il doit justifier d’un diplôme spécifique, souvent un BTS Professions Immobilières, ou d’un Bac + 2 en immobilier ou Bac + 3 en économie, juridique et commercial Il peut être utile de suivre une formation approfondie couvre le droit immobilier, la négociation, la gestion locative et bien plus.

Le mandataire, lui, n’est pas soumis à une obligation de diplôme. Il peut démarrer avec peu ou pas de formation officielle, souvent accompagné par un réseau ou une agence physique qui lui fournit des formations internes. 

Cela lui permet d’accéder rapidement au métier, mais avec moins de garanties sur le plan réglementaire. Par contre, il doit obligatoirement être enregistré comme un agent commercial au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) .

À noter aussi, les formations continues sont obligatoires pour les deux statuts, afin de suivre les évolutions légales et techniques (Loi Alur à raison de 42 heures sur 3 ans). C’est un point qui peut faire la différence en matière de sérieux et de compétence.

III. Quelles sont les différentes obligations pour un mandataire et pour un agent immobilier ?

Avez-vous déjà songé aux responsabilités qui pèsent sur les épaules d’un agent immobilier comparées à celles d’un mandataire ? La différence mandataire – agent immobilier se manifeste aussi dans les obligations légales et déontologiques qui encadrent leurs activités.

L’agent immobilier peut détenir une garantie financière, indispensable pour sécuriser les fonds confiés par les clients, s’il fait office de séquestre, s’il encaisse des fonds pour compte de tiers. Cette garantie protège les parties lors des transactions immobilières. Le professionnel doit aussi souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le mandataire, quant à lui, n’a pas l’obligation de disposer d’une garantie financière, car il ne peut pas gérer les fonds de ses clients. Il agit sous le mandat d’un agent immobilier ou un réseau, qui reste responsable juridiquement des opérations. Le mandataire doit, en revanche, respecter un code de déontologie et suivre une formation continue, souvent proposée par son réseau.

Sur le plan administratif, l’agent immobilier doit tenir un registre des mandats et afficher clairement ses tarifs (son barème d’honoraires). Le mandataire, lui, travaille sans local commercial et sans vitrine, ce qui modifie la manière dont il doit informer ses clients, principalement via des moyens digitaux.

Une autre obligation concerne la transparence : les agents et mandataires doivent informer clairement leurs clients sur leur statut, leur rôle exact et les conditions de la mission.

IV. Quelles sont les différence de rémunération d’un mandataire et d’un agent immobilier  ?

Vous vous demandez sûrement comment la différence mandataire – agent immobilier se traduit sur le plan financier ? Quels sont leur chiffre d’affaires ? C’est un aspect clé, car la rémunération annuelle influence souvent la manière dont ces professionnels travaillent.

L’agent immobilier perçoit des honoraires sur chaque transaction, généralement comprise entre 3 % et 8 % du prix de vente ou du loyer. Cet honoraire doit couvrir ses frais de fonctionnement, notamment le local, le personnel et les garanties obligatoires. Son salaire est donc encadré par ces coûts fixes. Enfin, l’agent immobilier, étant salarié d’une entreprise, bénéficie souvent d’une stabilité de revenus plus forte grâce à un salaire fixe, en plus d’une commission qu’il gagne dépendamment du nombre de vente qu’il fait, ce que le mandataire n’a généralement pas.

Le mandataire immobilier, lui, est un travailleur indépendant et reçoit une commission qui est souvent plus élevée en pourcentage, parfois jusqu’à 100 % de la commission perçue par l’agent immobilier ou le réseau qui le supervise. Il n’a donc pas de salaire fixe. 

V. Rejoindre un réseau quand on est agent immobilier et mandataire, quelles sont les différences ?

Vous avez sûrement remarqué que rejoindre un réseau (Expertimo, iad, capifrance) est souvent présenté comme un levier clé pour réussir dans l’immobilier. Mais savez-vous en quoi cette démarche diffère selon que vous soyez agent immobilier ou mandataire ? La différence mandataire – agent immobilier s’exprime aussi à ce niveau.

Pour l’agent immobilier, intégrer un réseau signifie généralement rejoindre une agence ou un groupe disposant d’une structure physique, avec un encadrement administratif et commercial. Le réseau offre des outils partagés, des formations certifiées et une visibilité locale renforcée grâce à la vitrine physique. Ce cadre apporte souvent plus de stabilité et un soutien continu.

Le mandataire, lui, adhère à un réseau souvent 100 % digital, sans bureau physique. Ces réseaux privilégient la flexibilité, l’autonomie et un accompagnement à distance via des plateformes numériques, formations en ligne et coaching personnalisé. Cette organisation réduit les coûts fixes et offre plus de liberté, mais demande une bonne discipline personnelle.

Intégrer un réseau, pour agent ou mandataire, signifie aussi respecter ses codes et ses exigences, qui varient selon le type de structure. C’est un choix stratégique qui influence la manière de travailler, la rémunération et l’évolution professionnelle.

VI. Avantages et inconvénients mandataire et agent immobilier, quelles différences ?

Pour bien comprendre la différence mandataire – agent immobilier, rien ne vaut un aperçu clair de leurs avantages et inconvénients. Chaque statut offre des atouts spécifiques, mais présente aussi certaines limites.

1. Tableau récapitulatif

2. Comment devenir mandataire ou agent immobilier ? 

3. Quelles qualités professionnelles un mandataire et un agent immobilier doivent-ils réunir ?

Le mandataire immobilier et l’agent immobilier partagent certaines qualités professionnelles, comme le sens du relationnel, la capacité d’écoute, la rigueur, et une bonne connaissance du marché immobilier. 

Toutefois, des différences existent en raison de leur statut. L’agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle (carte T), doit faire preuve de compétences juridiques et administratives solides, car il est légalement responsable des transactions et peut rédiger des actes (compromis de vente, mandats, etc.). Il doit également faire preuve d’une grande rigueur réglementaire. 

En revanche, le mandataire immobilier, qui travaille sous la responsabilité d’un agent immobilier, doit surtout avoir de fortes qualités commerciales, être autonome, persévérant et savoir créer un réseau. Il mise davantage sur la prospection et le contact client que sur les aspects juridiques. 

Ainsi, si les deux métiers requièrent professionnalisme et implication, leurs qualités clés se différencient selon le niveau de responsabilité et d’indépendance juridique.

VII. Avantages Mais, alors pourquoi dit-on agent commercial « mandataire » ?

On parle d’agent commercial « mandataire » car ce professionnel agit au nom et pour le compte d’une entreprise, sans faire partie de son personnel salarié.

Le terme « mandataire » vient du fait qu’il agit en vertu d’un mandat, c’est-à-dire d’un contrat par lequel une entreprise (le mandant) lui confie la mission de négocier ou conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestations de services. 

L’agent commercial mandataire ne possède pas de stock de produits et n’achète pas les biens pour les revendre ; il met simplement en relation l’entreprise avec des clients, et perçoit une commission sur les ventes réalisées grâce à son intermédiaire.

Cette appellation reflète donc son rôle juridique d’intermédiaire indépendant, mandaté pour représenter une entreprise sans en être salarié.

En Bref,

Mandataire et agent immobilier partagent un même objectif : accompagner les clients dans leurs projets immobiliers.

Pourtant, leurs statuts, responsabilités et modes de fonctionnement diffèrent nettement.