Le marché des crédits immobiliers est en constante évolution, rappelant les caprices de la météo. Bien que des signes d’amélioration soient perceptibles avec une baisse des taux de crédit, les incertitudes demeurent, rendant la situation complexe à déchiffrer.
Dans cet article, nous examinons les facteurs influençant les taux immobiliers et leur impact sur les emprunteurs potentiels, ainsi que les tendances à prévoir pour les mois à venir.
L’évolution des taux immobiliers : une météo capricieuse
On sent que les améliorations ne sont pas loin, juste derrière les nuages, et que la situation commence à se réchauffer, mais le soleil tarde encore à percer.
En effet, le secteur bancaire a repris activement la quête de nouveaux clients. Le printemps, période traditionnelle du crédit immobilier, pousse les banques à atteindre leurs objectifs annuels, bien que ces derniers, pourtant prudents, accusent déjà du retard.
Malgré cela, les incertitudes continuent de peser sur le marché, où les périodes d’éclaircie sont souvent suivies de nouvelles averses. La Banque centrale européenne (BCE) s’apprête à annoncer une baisse de ses taux directeurs, probablement de 0,25 %, pour les ramener à 3,75 %. D’autres baisses pourraient suivre d’ici la fin de l’année 2024, selon les indications actuelles.
Cette perspective rassure les directions financières des banques, qui peuvent ainsi relâcher un peu la pression sur leurs réseaux commerciaux.
Cependant, Standard & Poor’s a récemment dégradé la note de la dette souveraine de la France, passant de AA à AA-. Les autres grandes agences avaient maintenu la notation de la France il y a un mois, mais avec une perspective « négative ». Cette dégradation aura inévitablement un impact sur les marchés de capitaux, malgré les assurances du ministre de l’Économie.
De plus, le volume de transactions reste limité, avec des prix qui commencent seulement à baisser de manière significative dans le marché de l’ancien. Il n’y a aucune décision forte pour soutenir le neuf ou les primo-accédants de la part des pouvoirs publics, qui se concentrent principalement sur la rénovation énergétique.
En conséquence, les banques anticipent une année 2024 de simple consolidation, avec des estimations autour de 800 000 transactions (contre 875 000 en 2023). Une reprise plus dynamique est renvoyée à mi-2025, sous réserve d’un assouplissement des critères imposés par le HCSF.
Néanmoins, pour ceux qui le peuvent, c’est un moment favorable pour acheter. Les projets bien préparés peuvent bénéficier de certaines marges de dérogation dans les conditions bancaires.
Vers une baisse des prix généralisée ?
Si la reprise du marché immobilier n’est pas encore évidente, certains signaux permettent de rester optimiste, selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France. Toutefois, si le nombre de transactions devait continuer de diminuer dans les mois à venir, la baisse annuelle, assez stable depuis quelques mois, pourrait commencer à s’amoindrir.
Les notaires observent un regain d’activité sur certains territoires, laissant présager une reprise potentielle à mesure que la Banque centrale européenne relâche les contraintes pesant sur le marché immobilier. En effet, le Conseil des gouverneurs a maintenu les taux directeurs de la BCE en mars, malgré une inflation en baisse.
Il est désormais presque certain que la BCE procédera à une première réduction de ses taux en juin, améliorant ainsi la capacité d’endettement des Français.
Pour les Notaires de France, la reprise de la demande dépend d’une baisse prolongée des taux.
La baisse des prix immobiliers : un signal positif
Un autre facteur favorable à la reprise est la baisse des prix des logements.
En France métropolitaine, les prix des logements anciens ont diminué de 3,9 % au quatrième trimestre 2023, avec des baisses de 3,8 % pour les maisons et de 4,1 % pour les appartements. Cette tendance devrait se poursuivre, atteignant une baisse de 5,5 % à la fin de mai 2024.
En province, la baisse des prix a commencé plus tardivement, avec des projections indiquant des diminutions annuelles un peu plus modérées, juste en dessous de 5 %, pour les appartements et les maisons.
À fin mai 2024, les prix des appartements anciens devraient rester stables dans des villes comme Marseille, Toulouse, Angers, Caen, Limoges et Brest, tandis que d’autres villes comme Nîmes et Aix-en-Provence pourraient enregistrer des baisses de prix de l’ordre de 5 %.
Les prix des maisons anciennes dans des agglomérations telles qu’Angers, Le Mans, Saint-Étienne, Saint-Nazaire, Valenciennes et Nantes devraient baisser d’au moins 10 % sur un an à fin mai 2024. En Île-de-France, de juin 2023 à juin 2024, les prix des appartements et des maisons devraient diminuer respectivement de 7,3 % et 7,7 %. À Paris, la baisse des prix pourrait atteindre 7,6 %, avec un prix moyen au mètre carré pour les appartements anciens de 9 360 euros en juin 2024.
Si vous avez une opportunité, n’oubliez pas lister les éléments nécesssaires à l’établissement d’un contrat de prêt.
Vers le début d’une reprise ?
En 2024, le second semestre, et plus particulièrement le dernier trimestre, pourrait voir le début d’une reprise. « Il existe des signaux encourageants vers une situation plus porteuse, alors que la baisse des prix de l’immobilier n’a pas encore compensé la diminution de la capacité d’emprunt des ménages, liée plus particulièrement à la hausse des taux d’intérêt », conclut la note des Notaires de France. En tant que mandataire immobilier, il existe des opportunités. N’hésitez pas à accélérer votre activité avec des stratégies gagnantes même pendant cette période.
En bref
Le marché des crédits immobiliers connaît des évolutions constantes et reste marqué par des incertitudes. Bien que les banques cherchent activement de nouveaux clients et que la Banque centrale européenne prévoit une baisse des taux directeurs, des défis subsistent, notamment la dégradation de la note de la dette souveraine de la France et un volume de transactions limité.
Cependant, des signes positifs apparaissent, tels que la baisse des prix des logements anciens et une amélioration attendue de la capacité d’endettement des Français. Malgré une année 2024 attendue comme une période de consolidation, le second semestre pourrait voir le début d’une reprise dynamique.
En somme, le marché immobilier présente des opportunités pour les emprunteurs bien préparés, malgré les défis actuels.
