Faute professionnelle de l’agent immobilier, ce qu’il faut savoir

L’acquisition ou la cession d’un bien immobilier représente une étape importante dans la vie, impliquant souvent de lourds engagements financiers. Les agents immobiliers indépendants, en tant qu’intermédiaires et conseillers essentiels pour les parties acheteuses et vendeuses, sont pivot dans cette démarche; tout comme le courtier immobilier dans certains cas spécifiques de vente immobilière.

Néanmoins, des erreurs ou des actions inappropriées peuvent survenir au sein de cette profession, posant ainsi la question de la responsabilité de ces agents. En tant que conseillers immobiliers, apprenez-en plus sur les standards éthiques et légaux que doivent respecter les agents immobiliers et comment détecter les signes de faute professionnelle dans ce domaine crucial de l’immobilier.

I. Pourquoi la responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée ?

Le code de déontologie de l’agent immobilier a été créé en 2015 pour définir les responsabilités des agents immobiliers entre professionnels et vis-à -vis de ses clients.

Pour que la responsabilité de l’agent immobilier soit engagée, trois éléments doivent être réunis : une faute contractuelle, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

En cas de non-respect de ses obligations, l’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle. Il revient alors à la partie lésée d’évaluer son préjudice et de solliciter, si nécessaire, une indemnisation devant les tribunaux avec l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier. Certaines affaires peuvent même être portées devant la Cour de cassation, en dernier recours.

Le préjudice doit être réel et peut prendre plusieurs formes, comme un manque à gagner ou un dommage matériel.

Notez que les actions en responsabilité contractuelle sont limitées dans le temps, avec un délai de prescription de cinq ans à partir du moment où le plaignant a pris connaissance ou aurait dû prendre connaissance des faits lui permettant d’agir. Passé ce délai, il n’est plus possible d’intenter une action basée sur l’inexécution du contrat.

1. Quelles obligations pour un agent immobilier

L’agent immobilier a plusieurs obligations essentielles dans l’exécution de son mandat, telles que la recherche d’acheteurs ou de locataires, mais aussi la recherche d’un bien à vendre, la mise en relation des parties, et l’information sur les conditions et modalités du contrat. Tout manquement à ces obligations peut engager sa responsabilité vis-à-vis de son mandant.

De plus, il doit respecter son devoir de conseil ainsi que son obligation d’information en informant et en conseillant ses clients sur les aspects juridiques, administratifs et financiers liés à l’opération immobilière.

Cela inclut l’obligation d’informer l’acquéreur sur les vices apparents du bien, la présentation des diagnostics obligatoires, et la vérification des informations fournies par les parties, comme le titre de propriété ou l’existence de servitudes, mais aussi le prix de vente.

Chacune de ces démarches constitue un acte juridique fondamental dans le cadre de la transaction.

2. Quelles sont les fautes professionnelles courantes ?

Dans l’exercice de leur mission, les agents immobiliers peuvent commettre divers manquements à leurs obligations, susceptibles d’engager leur responsabilité. Parmi les plus fréquents, on retrouve notamment le manquement à l’obligation de conseil, qui constitue une faute majeure.

En effet, l’agent immobilier doit informer et orienter ses clients de manière claire et précise, en tenant compte de leur situation spécifique et des risques potentiels liés à la transaction. Un défaut dans ce conseil peut causer un préjudice important à l’acheteur ou au vendeur.

D’autres exemples de fautes courantes incluent l’omission d’informer le client sur des éléments essentiels du bien immobilier, tels que les vices apparents ou cachés,ou sur des éléments qui auraient surement modifier l’engagement de l’acquéreur, ce qui s’apparent un un dol du consentement, l’état des diagnostics techniques obligatoires, les contraintes légales comme les servitudes, ou encore les interdictions d’extensions. De même, la non-vérification rigoureuse des documents transmis par les parties peut entraîner des litiges.

Enfin, un manquement à l’obligation d’information, que ce soit sur les modalités du contrat ou les conditions financières, peut également constituer une faute professionnelle. Ces exemples illustrent l’importance pour l’agent immobilier de respecter scrupuleusement ses devoirs afin d’éviter tout conflit et de garantir une transaction transparente et sécurisée pour toutes les parties.

II. Définition de la responsabilité civile de l’agent immobilier

En pratique, cela signifie que l’agent immobilier doit assumer la responsabilité vis-à-vis des clients ou des tiers qui pourraient subir des dommages ou préjudices due à ses actions ou ses manquements professionnels. C’est à ce moment là que l’assurance RCP peut intervenir. Cet aspect de la responsabilité englobe plusieurs dimensions.

Premièrement, il est attendu de l’agent immobilier qu’il exerce son métier avec une prudence, compétence et éthique irréprochables, afin de protéger les intérêts des clients et des tiers.

Les erreurs, négligences, ou omissions dans le cadre de ses fonctions peuvent entraîner des conséquences financières pour les parties affectées, comme dans le cas où un défaut significatif d’une propriété n’est pas divulgué à un acheteur, pouvant mener à une réclamation en responsabilité civile. Attention à des termes trop élogieux dans la rédaction d’annonces, comme « Aucun travaux à prévoir », « Parfait état », calme absolu.»

Par ailleurs, une guidance erronée ou insuffisante peut causer des pertes financières et engendrer une responsabilité pour l’agent. De même, la publicité mensongère ou trompeuse concernant une propriété ou les services de l’agent peut aboutir à des litiges en responsabilité civile.

Enfin, les agents immobiliers ont l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP), pour exercer dans l’immobilier, celle-ci comme évoqué ci-dessus, les couvre en cas de défaut de conseil. 

III. Différences entre la responsabilité civile contractuelle et délictuelle

La responsabilité pénale concerne l’obligation pour une personne, ayant violé la loi, de répondre de ses actes devant la justice et de subir les sanctions légales correspondantes.

Pour un professionnel tel que l’agent immobilier, cela signifie qu’il peut être tenu responsable d’actes répréhensibles définis par le code pénal. Cette responsabilité se divise en infractions d’ordre général, applicables à toute personne, et en infractions spécifiques, exclusivement applicables aux agents immobiliers.

Concernant les infractions générales, elles sont régies par le droit pénal et mentionnées dans le code pénal. Parmi celles-ci, on peut citer :

• L’abus de confiance, qui se manifeste quand une personne détourne des fonds ou des biens qui lui ont été confiés pour une finalité précise. Un agent immobilier, par exemple, pourrait se rendre coupable de cet acte s’il ne reverse pas les loyers perçus au nom du propriétaire.
• La discrimination, définie par le fait de traiter différemment des individus sur la base de critères tels que l’origine, le sexe, le handicap, ou les opinions politiques. Un agent immobilier refusant de louer un appartement à une personne en raison de son origine ou de son handicap peut être accusé de discrimination.
• L’escroquerie, distincte de l’abus de confiance, repose sur l’utilisation de manœuvres trompeuses pour amener une personne à remettre des fonds, contrairement à l’abus de confiance où les fonds sont remis volontairement sans tromperie initiale.
• La détoriation volontaire du bien d’autrui, la menace, le harcèlement, la violence.

Pour les infractions spécifiques liées à la profession d’agent immobilier, la loi Hoguet et ses articles subséquents en fournissent un cadre légal précis. On retrouve par exemple :

• L’exercice irrégulier de la profession, qui concerne les individus agissant en tant qu’agent immobilier sans détenir la carte professionnelle requise, ou ceux continuant à exercer malgré une interdiction.
• L’incapacité d’exercer, appliquée aux personnes dont la situation personnelle (comme une condamnation récente pour certains crimes ou délits) les rend inéligibles à la profession d’agent immobilier.

Ces dispositions visent à encadrer l’activité des agents immobiliers et à sanctionner les comportements illégaux, afin de protéger les intérêts des clients et de maintenir l’intégrité de la profession.

En complément des sanctions pénales, des conséquences civiles peuvent aussi s’appliquer. L’agent immobilier fautif peut être condamné à verser des dommages et intérêts aux victimes, notamment si son comportement a causé un préjudice financier ou moral. Ces réparations ont pour but de compenser les pertes subies par les clients ou partenaires lésés.

Enfin, des sanctions administratives ou disciplinaires peuvent également être prononcées par les autorités compétentes, comme le retrait de la carte professionnelle ou une interdiction temporaire d’exercer.