Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?

Vous avez décroché un nouveau mandat de vente, l’annonce est en ligne sur un site internet, les visites s’enchaînent… et puis, ça y est : un acquéreur sérieux se manifeste. 

Tout roule ? Pas tout à fait. Car avant de sabrer le champagne, il y a un terrain bien balisé à ne surtout pas négliger : l’obligation de l’agent immobilier envers les acheteurs.

Nous savons que vous jonglez déjà avec des diagnostics, des délais, le contrat de vente, des vendeurs stressés et des promesses d’achat à relire à la loupe.

Mais si vous voulez éviter les mauvaises surprises — pour vous et pour vos clients — mieux vaut maîtriser chaque condition qui encadre votre rôle de professionnel face à l’acquéreur. Transparence, information complète, loyauté : le droit vous demande (et parfois vous oblige) à cocher bien plus de cases qu’on ne l’imagine.

Alors, pourquoi ce sujet mérite toute votre attention ? Parce qu’un faux pas, même involontaire, peut transformer une vente prometteuse en casse-tête juridique et en remise en cause de vos conseils, voire entrainer des demandes en réparation.

Se renseigner pour pouvoir renseigner ! On ne vous sanctionnera pas de ne pas savoir, on vous sanctionnera de ne pas avoir chercher à savoir !

Par ailleurs en 2025, la réglementation n’a rien perdu de sa rigueur.

Découvrez tout dans cet article. 

I. Quelles sont les obligations de l’agent immobilier envers l’acheteur ?

En tant qu’agent immobilier indépendant, vous avez un rôle pivot entre vendeur et acquéreur (ces le principe même de l’intermédiation). Et si le mandat vient généralement du vendeur, cela ne vous dispense pas d’un certain nombre de responsabilités légales et professionnelles envers l’autre partie. 

Ces obligations de l’agent immobilier envers l’acheteur sont définies par la loi et par la jurisprudence, et leur non-respect peut entraîner de vraies conséquences.

 On distingue généralement deux grandes catégories d’obligations :

• L’obligation de moyen, qui concerne l’engagement à faire tout le nécessaire pour communiquer sur le bien de manière exhaustive, d’informer et d’accompagner l’acheteur afin qu’il puisse s’engager en bonne connaisse sur la chose et le prix,
• L’obligation de résultat, qui s’applique à des actions précises, comme la gestion de fonds

1.  L’obligation de moyen : informer, accompagner, sécuriser

C’est celle que vous appliquez au quotidien, souvent sans y penser. Elle repose sur une idée simple : utiliser tous les moyens raisonnables à votre disposition pour garantir que l’acheteur prenne sa décision en connaissance de cause. Elle inclut :

• La transmission loyale et complète des informations (conformément à l’article 1112-1 du Code civil)
• La vérification des documents fournis par le vendeur (diagnostics, règlement de copropriété, titre de propriété…)
• L’accompagnement actif tout au long du processus, sans parti pris
• La neutralité : vous n’êtes pas un commercial pour le vendeur, mais un professionnel qui doit veiller à l’équilibre des relations

2. L’obligation de résultat : ce que vous devez garantir 

Ici, il ne s’agit plus de “faire de son mieux”. La loi vous impose un résultat précis sur certains points. Si ce résultat n’est pas atteint, votre responsabilité contractuelle peut être engagée, même sans faute prouvée. C’est le cas notamment pour :

• La remise ou restitution de fonds (ex : séquestre ou dépôt de garantie si vous pratiquez la collecte du séquestre à la promesse ou la location)
• La remise de documents obligatoires dans les délais (diagnostics, permis de construire, audit énergétique, garantie décennale le cas échéant, informations précontractuelles, etc.)
• Le respect des engagements écrits dans le mandat ou dans les documents signés avec l’acquéreur

Exemple : si vous encaissez un acompte sans être habilité (car non titulaire d’une carte professionnelle avec garantie financière), vous encourez une nullité de l’avant-contrat et des sanctions pénales (Code monétaire et financier, art. L. 561-2).

3. Le devoir de conseil : une vigilance à chaque étape de la vente

C’est l’une des obligations les plus scrutées par les juges en cas de litige. Ce devoir de conseil vous impose de :

• Signaler les éléments susceptibles d’affecter la valeur ou la jouissance du bien (ex : servitudes, problèmes d’humidité, travaux votés, litiges en cours)
• Alerter sur des risques juridiques ou techniques (ex : défaut de conformité, urbanisme, etc.)
• Orienter l’acheteur vers un professionnel compétent si une expertise dépasse votre champ (diagnostiqueur, notaire, architecte…)

Le devoir de conseil est une obligation de moyen renforcée : vous devez prouver que vous avez agi avec prudence et diligence, même si l’acheteur ne vous a rien demandé de spécifique.

4. Obligation d’information : la transparence ne se négocie pas 

L’obligation d’information est un pilier central. Elle ne dépend pas de la curiosité de l’acheteur, mais de votre devoir d’anticipation. Si vous avez connaissance d’un élément qui pourrait remettre en cause son consentement, vous devez le lui communiquer même spontanément.

À retenir :

• L’information doit être claire, vérifiable et compréhensible
• Vous devez transmettre ce que vous savez, pas seulement ce qui est demandé
• En cas de doute, l’agent doit faire des recherches ou demander les documents nécessaires au vendeur

 De nombreuses condamnations récentes concernent des agents n’ayant pas mentionné un litige de voisinage, une procédure de redressement, ou des défauts non signalés malgré des éléments visibles.

II. Quels vices cachés l’agent doit-il signaler ?

Ainsi, parmi les raisons qui peuvent menacer les obligations légales d’un agent immobilier, on retrouve les vices cachés. C’est souvent une crainte pour les clients et l’agent. 

Le signalement de vice constitue donc un enjeu crucial dans la prévention des litiges et dans la responsabilité de l’agent.

Selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), chaque année, 6 500 à 8 000 transactions immobilières sont à l’origine d’un litige fondé sur des vices cachés (chiffres de 2019).

Même si vous n’êtes pas le propriétaire du bien, vous avez un rôle actif dans la transmission d’informations. Selon les cas, ne pas avoir procédé au signalement de vice peut faire peser sur vous une responsabilité de l’agent, au même titre que celle du vendeur.

Il ne s’agit pas ici de tout détecter, ni de se transformer en expert bâtiment, mais bien de comprendre ce que vous devez signaler, et quand.

1. Vice caché, vice apparent : quelle différence pour l’agent immobilier ?

Avant de parler de signalement de vice, il faut d’abord savoir de quoi on parle.

Un vice apparent est un défaut visible ou facilement détectable par un acheteur non professionnel lors d’une visite (ex : fissures larges dans un mur, traces d’humidité très marquées, fenêtres cassées…). Ces défauts ne nécessitent pas de signalement de vice spécifique si l’acheteur a pu les constater lui-même. Mais nous vous conseillons vivement de prendre en photo ces détails, afin que vous puissiez démontrer qu’ils étaient visibles durant les visites. Voire que cet élément peut susciter de l’inquiétude, écrire un mail proposant de se rapprocher d’un expert afin d’évaluer le risque et les travaux à réaliser. 

Un vice caché, en revanche, est un défaut grave, non visible lors de la vente, qui peut rendre le bien impropre à l’usage ou en diminue fortement la valeur (art. 1641 du Code civil). Et c’est là que vous intervenez.

Exemple typique de vice caché : une infiltration d’eau provenant de la toiture, dissimulée par une couche de peinture fraîche. Si vous en aviez connaissance, ne pas le mentionner peut engager la responsabilité votre responsabilité.

2. Ce que l’agent immobilier doit signaler

En tant que professionnel, vous n’êtes pas tenu de garantir l’absence de vices, mais vous êtes tenu de ne pas dissimuler volontairement ceux dont vous avez connaissance. C’est une nuance importante. Votre obligation d’information s’applique dès lors que :

• Vous avez connaissance personnelle du vice (ex : après des visites précédentes, plaintes d’anciens acquéreurs, retour du syndic, etc.)
• Le vendeur vous en informe explicitement
• Le défaut est détectable avec un minimum d’attention lors de vos vérifications (sans expertise technique, mais avec bon sens)
• Une procédure judiciaire ou d’assurance est en cours

Le signalement de vice devient alors une obligation dès qu’un défaut entre dans l’un de ces cas de figure. À défaut, la responsabilité de l’agent peut être engagée.

Vous devez donc signaler les éléments suivants s’ils sont connus ou visibles à un professionnel averti :

• Problèmes structurels connus (affaissement de plancher, fissures profondes dissimulées, etc.)
• Infiltrations ou fuites récurrentes
• Présence d’amiante ou de plomb non mentionnée dans les diagnostics
• Défauts de conformité graves (ex : extension non déclarée, division illégale)
• Litiges en cours liés à l’état du bien (ex : procédure en garantie décennale, sinistre non réparé)
• Nuisances persistantes non visibles lors des visites (bruits, voisinage problématique, odeurs d’égout masquées temporairement)

3. Ce que nous n’avez pas signaler, sauf si

Votre responsabilité d’agent ne s’étend pas à tout ce que l’acheteur pourrait découvrir lui-même. Vous n’êtes pas expert technique, ni garant d’un diagnostic mal fait. Vous n’avez pas à effectuer le signalement de vice dans les cas suivants :

• Les vices purement techniques qui nécessitent une expertise poussée (ex : défaut invisible de la VMC, dalle affaissée sans indice visible, canalisations défectueuses…)
• Les défauts déjà présents dans les diagnostics fournis légalement
• Les informations hors de votre champ d’intervention (problèmes survenus après la signature, par exemple)

… sauf si vous étiez déjà au courant et que vous avez omis volontairement de faire le signalement de vice, ce qui pourrait de nouveau engager la responsabilité de l’agent.

4. Responsabilité de l’agent en cas de vice non signalé

En pratique, les juges ne sanctionnent pas le fait de ne pas avoir deviné un vice. En revanche, ils sanctionnent l’oubli d’un signalement de vice lorsque vous saviez.

Quelques exemples concrets tirés de jurisprudences récentes :

Situation	Décision du juge (source : Légifrance)	Conséquence pour l’agent
Fuite de toiture connue du vendeur et non transmise à l’acheteur	Responsabilité de l’agent engagée	Condamnation à dommages-intérêts
Problème d’humidité signalé au syndic, mais pas transmis	Responsabilité partagée (vendeur + agent)	Partage des réparations
Défaut de conformité urbanistique (extension non déclarée) non signalé	Agent jugé négligent	Perte de commission + dommages-intérêts

Ces cas montrent bien que ce n’est pas le vice lui-même qui pose problème, mais le manque de signalement de vice, ce qui engage directement la responsabilité de l’agent.

5. Bonnes pratiques pour limiter les risques

Voici quelques réflexes simples pour éviter les litiges liés aux vices cachés :

• Poser des questions précises au vendeur, y compris à l’écrit
• Conserver une trace écrite des échanges avec le vendeur et l’acquéreur
• Faire signer un formulaire de déclaration de sinistre ou d’antécédents
• Intégrer les mentions utiles dans le compromis ou dans les documents de visite
• S’abstenir de toute minimisation ou reformulation floue d’un défaut

Ces pratiques ne garantissent pas l’absence de litiges, mais elles montrent que vous avez respecté vos obligations en matière de signalement de vice, limitant ainsi la responsabilité de l’agent immobilier envers l’acheteur, ce qui est souvent suffisant pour écarter toute condamnation.

III. Quelles conséquences quand la responsabilité de l’agent est engagée ? 

L’agent immobilier agit comme intermédiaire entre vendeurs et acheteurs. Il ne représente pas juridiquement l’une ou l’autre des parties (sauf mandat spécifique), mais oriente la transaction, sécurise les échanges et structure le processus de vente : autant d’éléments qui définissent concrètement le rôle de l’agent immobilier.

Dans les faits, cela signifie :

• Mettre en relation les parties (selon l’article 1er de la loi Hoguet)
• Recueillir les informations nécessaires à la transaction
• Transmettre les données utiles aux deux parties
• Faciliter les négociations et les engagements

Ce sont là des actions concrètes de la mission de l’agent, qui ne se limite pas à faire visiter des biens, mais inclut également une responsabilité jusqu’à la signature de l’acte authentique, si un manquement est constaté.

2. Une mission structurée par le mandat

Le point de départ de la mission de l’agent, c’est le mandat. C’est lui qui définit le périmètre de son action — mais la loi encadre indépendamment ses obligations envers l’acheteur, qu’il ait un mandat simple ou exclusif.

Ce que le mandat formalise :

• L’identité des parties et la nature de la mission

• Le type de bien concerné

• Le montant des honoraires et qui en a la charge

• Les conditions particulières de la transaction (si nécessaire)

• La durée du contrat et les conditions de renouvellement ou de résiliation

Même sans mandat de l’acheteur, le rôle de l’agent immobilier implique une obligation d’information et un devoir de loyauté envers ce dernier. Cela s’inscrit dans un cadre plus large : celui de l’accompagnement de l’acheteur, qui reste un principe central de la profession.

3. Un accompagnement actif de l’acheteur 

En pratique, la mission de l’agent implique un véritable accompagnement de l’acheteur à chaque étape :

• Compréhension du besoin et du projet

• Sélection des biens pertinents

• Présentation claire et vérifiée des caractéristiques du bien

• Transmission des documents réglementaires

• Aide à la formulation d’une offre

• Suivi jusqu’à la signature chez le notaire

C’est dans cet accompagnement de l’acheteur que s’incarne pleinement le rôle de l’agent immobilier : vérification des informations, transmission des éléments utiles, absence de dissimulation, alertes sur les points sensibles, etc. Il ne s’agit pas seulement d’une mission commerciale, mais d’un engagement professionnel fondé sur la transparence et la rigueur.

4. Le rôle de l’agent dans la sécurisation juridique de la transaction

Au-delà des aspects relationnels et commerciaux, le rôle de l’agent immobilier est également juridique : il contribue à la sécurisation juridique de la transaction immobilière. Ce rôle, bien que souvent indirect, est reconnu par les juridictions civiles comme faisant partie intégrante de la mission de l’agent.

Ce tableau illustre combien le rôle de l’agent immobilier va au-delà de la mise en relation : il participe activement à la fiabilité juridique de la vente.

5. Ne pas confondre rôle commercial et obligations légales 

Certes, la mission de l’agent comprend aussi une dimension commerciale : vendre, négocier, prospecter. Mais ces missions ne doivent jamais empiéter sur son devoir d’information. Un bien attractif reste soumis aux mêmes exigences : transparence, précision, vérification des éléments fournis.

C’est pourquoi la jurisprudence rappelle régulièrement que le rôle de l’agent immobilier ne se résume pas à celui d’un intermédiaire commercial, mais qu’il est un acteur responsable de la régularité et de la loyauté de la transaction. Ce rôle, cette mission, cet accompagnement de l’acheteur, sont au cœur de ses obligations légales et professionnelles.

VII. Comment l’agent immobilier gère-t-il les litiges ?

Même en respectant toutes les obligations de l’agent immobilier envers l’acheteur, en prenant les précautions nécessaires en vérifiant et en communiquant avec le plus de transparence possible, personne n’est à l’abri d’un désaccord. 

Une information mal comprise, un document mal interprété, ou une attente mal exprimée : il suffit parfois de peu pour qu’un contentieux de vente immobilier surgisse.

Mais que faire lorsqu’un contentieux de vente éclate ? Comment réagir sans aggraver la situation, tout en protégeant ses intérêts et son image professionnelle ? Et à quel moment la responsabilité de l’agent peut-elle être engagée ?

1. Identifier rapidement la nature du litige immobilier

Avant toute chose, il faut comprendre ce qui est réellement reproché à l’agent immobilier. Tous les désaccords ne relèvent pas de sa responsabilité, mais il reste souvent en première ligne. Les litiges les plus fréquents liés à la transaction sont :

• Vices cachés découverts après la vente

• Dol du consentement (absence de certaines informations qui auraient pu changer la volonté d’acquérir ou d’acheter au prix fixé)

• Erreurs ou omissions dans les documents transmis

• Absence de mise en garde sur un point juridique ou technique

• Publicité mensongère ou trompeuse, superlatifs trop forts, (sans travaux, calme absolu, en parfait état…)

• Non-respect du mandat ou dépassement de mission

La première étape consiste donc à faire un point objectif : l’information a-t-elle été donnée ? Par écrit ? Était-elle claire ? Cela permet d’évaluer si la responsabilité de l’agent est engagée ou non.

2. Tenter une résolution amiable du litige

La loi impose aux professionnels de l’immobilier d’avoir recours à un médiateur à la consommation. Ce mécanisme a été renforcé par l’ordonnance n° 2015-1033 du 20 août 2015. Il s’agit donc d’un dispositif légal, et non d’un choix facultatif.

Pourquoi privilégier la médiation ?

• C’est moins long et moins coûteux qu’un contentieux judiciaire
• Cela montre votre volonté de dialogue
• C’est une preuve de bonne foi en cas de suite judiciaire

En pratique : dès qu’un désaccord formel est exprimé par l’acquéreur, l’agent peut lui proposer la médiation via son médiateur référencé (son nom doit figurer sur les documents contractuels et en agence).

3. Se défendre en cas de procédure judiciaire 

Si la médiation échoue ou n’est pas envisagée, le litige peut évoluer vers un recours judiciaire. L’acheteur peut engager la responsabilité de l’agent immobilier sur deux fondements :

Dans ces cas-là, la défense de l’agent doit être rigoureuse et documentée. Il est fortement conseillé de :

• Faire appel à son assureur en responsabilité civile professionnelle

• Constituer un dossier de défense clair et documenté

• Montrer que l’information a été transmise et comprise (écrits, signatures, diagnostics)

L’agent n’est pas systématiquement fautif. Le juge tient compte du comportement de toutes les parties, du niveau d’expertise de l’acquéreur, et des documents fournis.