Acheter sans apport : Est-ce encore possible ?

En France, l’apport personnel moyen a connu une augmentation significative de 26 %, passant de 48 144 euros en 2022 à 60 637 euros, selon le courtier Meilleurtaux. Cette tendance témoigne d’une prise de conscience accrue des Français quant à l’importance de l’apport dans leurs projets immobiliers. En effet, beaucoup se sentent désormais incités à épargner davantage en vue d’acquérir leur résidence principale, soucieux de répondre aux attentes des banques. Cette évolution soulève une question cruciale : est-il encore envisageable d’acheter un bien immobilier sans apport ?

I. Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

L’apport personnel désigne une somme d’argent que l’emprunteur utilise pour soutenir sa demande de crédit immobilier. Bien qu’il ne soit pas légalement requis, un apport conséquent est souvent perçu comme une garantie de solvabilité par les établissements de crédit. En effet, plus ce montant est élevé, plus les chances d’obtenir un prêt sont importantes. Cet apport contribue à réduire le montant de l’emprunt nécessaire et, par conséquent, les mensualités à rembourser ainsi que le risque d’endettement. En achetant sans apport, l’emprunteur doit s’appuyer uniquement sur le crédit, ce qui peut engendrer des mensualités plus élevées ou des taux d’intérêt majorés.

L’apport personnel peut provenir de diverses sources, notamment des économies personnelles, des donations familiales, des ventes préalables ou des successions. De plus, il est obligatoire de justifier l’origine de ces fonds, au regard de la loi Tracfin, qui trace les financements douteux. Par ailleurs, la perception de l’apport personnel évolue avec le marché ; dans un contexte économique tendu, les banques deviennent de plus en plus exigeantes sur ce point.

II. Contexte du marché immobilier en 2024

1. Crise immobilière

L’acquisition d’un bien sans apport devient de plus en plus complexe, en raison de la hausse continue des taux d’intérêt et des exigences accrues des banques. Cette situation peut sembler décourageante pour de nombreux acquéreurs, qui doivent faire face à des obstacles variés dans leur quête d’un logement, comme une maison ou un appartement. En effet, devenir propriétaire s’avère être un véritable parcours du combattant. De nombreux acquéreurs se confrontent également à des loyers élevés et des locations difficilement accessibles, les incitant à s’orienter vers l’acquisition, qui semble presque plus simple que la prise d’un bail. Cependant, avec les taux qui augmentent, réduisant ainsi la surface accessible, un pouvoir d’achat qui s’amoindrit et des banques plus frileuses à accompagner l’endettement des ménages, leur projet d’achat reste compliqué sans apport.

Le marché immobilier français est actuellement influencé par des facteurs économiques majeurs. Après une période de forte hausse des prix, les taux d’intérêt se stabilisent à des niveaux importants, ce qui impacte la capacité d’emprunt des ménages. Cette situation de crise immobilière a entraîné un ralentissement, avec une décélération de l’augmentation des valeurs des logements, voire a engendré des baisses de prix sur des villes de moins de 100 000 habitants. Les acheteurs potentiels doivent donc faire preuve de prudence et de préparation, car les incertitudes économiques pèsent sur leur projet d’achat. Comprendre l’évolution actuelle du marché immobilier au cours de l’année est crucial pour un salarié souhaitant ajuster ses attentes lors de l’achat.

      2. Des banques plus strictes

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a récemment conseillé aux banques de faire preuve de prudence dans l’octroi de prêts,  en réduisant la durée moyenne des crédits et en augmentant de façon significative leurs taux d’intérêt. Cette recommandation a entraîné un renforcement des conditions, exigeant des apports plus importants et augmentant le nombre de refus des demandes de crédit. Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’accord de crédit immobilier ont été durcies. Le HCSF a imposé des limites plus strictes, avec un taux d’endettement maximum désormais fixé à 35 % (TAEG assurances comprises) et une durée de prêt limitée à 25 ans pour le remboursement, sauf exceptions.

Ces mesures contraignantes visent à limiter les risques de surendettement, surtout dans un contexte où les taux d’intérêt sont bas. Il est donc courant pour une banque de réclamer un apport personnel de 10 % du prix du bien, renforçant l’importance d’une épargne préalable pour les emprunteurs. Résultat, les acquéreurs se trouvent face à un marché immobilier où il devient plus difficile de trouver des options adaptées à leurs besoins. Cette situation est d’autant plus préoccupante pour les primo-accédants ou jeunes acheteurs qui voient leurs espoirs de devenir propriétaires s’amenuiser.

III. Exigences pour acheter sans apport

1. Fournir un bon dossier

Pour acquérir une résidence principale sans apport, il est crucial de présenter un dossier solide et de répondre à des critères spécifiques. Les banques examinent minutieusement chaque demande afin de s’assurer que la personne a la capacité de rembourser le prêt. Voici les éléments clés à            considérer :

• Stabilité professionnelle : Un emploi stable, de préférence en CDI, rassure les prêteurs sur la capacité à générer des revenus réguliers. Les banques privilégient les candidats ayant une ancienneté dans leur poste, car cela témoigne d’une sécurité financière et réduit le risque d’impayé. De plus, les professions considérées comme à risque, comme les travailleurs indépendants ou ceux en contrat précaire, peuvent avoir plus de difficultés à convaincre les banques.
• Revenus suffisants : Des revenus adéquats pour couvrir les mensualités et les charges sont indispensables. Les prêteurs examinent les bulletins de salaire, les déclarations fiscales et d’autres documents financiers pertinents pour vérifier que l’acheteur peut assumer le remboursement du crédit. Avoir des revenus complémentaires, tels que des revenus locatifs ou des activités freelances, peut également jouer en faveur de l’emprunteur. En effet, la diversité des sources de revenus peut rassurer les banques sur la capacité de ce dernier à faire face à ses obligations financières.
• Absence de dettes : Un faible taux d’endettement est un atout majeur. Les banques préfèrent les profils montrant qu’ils ne sont pas déjà surendettés. Cela signifie que les mensualités des crédits existants ne doivent pas dépasser un certain pourcentage des revenus mensuels. Une gestion financière saine est une condition déterminante pour l’obtention d’un prêt. Les emprunteurs doivent donc être conscients de leur situation financière et, si nécessaire, entreprendre des démarches pour réduire leurs dettes avant de faire une demande de crédit.
• Capacité d’épargne : Même en achetant sans apport, une certaine épargne peut renforcer le dossier et montrer le sérieux de l’emprunteur. Les institutions apprécient les candidats ayant su épargner, car cela reflète une bonne gestion financière. Disposer d’un compte d’épargne avec quelques mois de mensualités de côté peut faire la différence dans l’approbation du dossier. Cela démontre aussi une capacité à anticiper et à planifier, des qualités particulièrement prisées par les prêteurs.

Bien que ces exigences soient strictes, une préparation soignée et une compréhension des attentes des banques peuvent véritablement faciliter l’obtention d’un prêt immobilier. Les emprunteurs doivent également être en mesure de fournir des justificatifs clairs et précis, car la transparence joue un rôle crucial dans le processus de validation des dossiers.

       2. Être un profil dit avantagé

Certains profils répondent davantage aux différents critères et sont donc plus aptes à obtenir un bien sans apport.

C’est le cas des primo-accédants, des personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois, généralement dans le cadre de l’acquisition de leur résidence principale. Le profil d’épargnant rassure aussi une banque prêteuse, tout comme celui d’un investisseur locatif, qui est une personne investissant dans le but de mettre ce bien en location. Plusieurs réductions d’impôts existent pour inciter à ces types d’investissement, comme la loi Pinel ou encore le dispositif Loc’Avantages et le dispositif Denormandie. Cela rend l’investissement locatif attractif car ces aides sont accessibles dès le premier projet.

   3. Se tourner vers les banques qui le permettent

Certaines banques proposent des options d’achat sans apport, mais cela requiert un dossier bien préparé. C’est le cas du Crédit Agricole, de la Banque Postale, du Crédit Mutuel…

IV. Alternatives en cas de refus

Un refus de prêt peut être décourageant, mais il existe plusieurs options qui peuvent aider à concrétiser un projet immobilier. Plusieurs pistes sont à considérer :

1. Prêts à 110 % :

Ces prêts permettent de financer non seulement le coût d’achat, mais également les frais annexes, comme ceux de notaire ou d’agence immobilière. Certaines banques offrent cette possibilité, en avançant également l’apport personnel. Cela justifie le terme de prêt à 110 % : 100 % du crédit immobilier plus 10 % pour les frais supplémentaires. Cette option peut s’avérer très utile pour les acheteurs qui n’ont pas les liquidités nécessaires pour couvrir l’ensemble des coûts.

  2. Aides gouvernementales :

Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide gouvernementale qui permet de financer une partie de l’achat sans intérêts. Par exemple, une personne, en se renseignant auprès de sa mairie et en consultant des professionnels du secteur, peut tirer parti des différentes subventions disponibles pour réaliser son rêve d’acheter un appartement.

Le PTZ est particulièrement avantageux pour les primo-accédants, car il allège le coût global de l’investissement immobilier. Les conditions d’éligibilité incluent un plafond de ressources et un respect de la durée d’occupation du bien.

La ministre du logement Valérie LÉTARD se penche sur une extension du PTZ pour les primo-accédants, sur tout le territoire et sur tout type de bien. Parmi les autres aides, le prêt à l’accession sociale (PAS) est un crédit qui s’adresse aux ménages modestes, en finançant jusqu’à 100 % du coût d’acquisition, sous réserve de respecter des critères de ressources établis par l’État. Le prêt Action Logement permet quant à lui de financer une partie de l’acquisition ou de la construction de votre résidence principale à taux réduit, accessible via votre employeur, une entreprise privée de plus de 10 salariés.

  3. Co-achat immobilier ou crowdfunding :

Une autre alternative intéressante consiste à envisager le co-achat immobilier ou le crowdfunding. Ces formules permettent de partager le coût de l’acquisition avec d’autres acquéreurs, réduisant ainsi la nécessité d’un apport important. Le crowdfunding peut également être une action intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leurs placements, tout en contribuant à des projets immobiliers.

Explorer ces alternatives peut ouvrir des portes parfois insoupçonnées. L’essentiel est de rester informé et créatif dans sa recherche de solutions pour acheter sans apport. De plus, la recherche d’un bon conseiller financier ou conseiller immobilier peut également aider à optimiser le projet d’achat et à mieux comprendre les options disponibles.

V. Conseils pratiques pour les mandataires immobiliers

Accompagner des clients dans leur projet d’achat sans apport nécessite une approche bien ciblée et des conseils adaptés de la part des mandataires immobiliers. Plusieurs pistes sont possibles pour aider les mandataires immobiliers à mieux orienter leurs clients :

1. Comment conseiller les clients sur les options d’achat sans apport :

Il est fondamental d’être à l’écoute des besoins et des contraintes des clients. En discutant avec eux, il faut pouvoir identifier leur situation financière et leur proposer des options, comme le prêt à 110 %. Les conseiller sur les diverses possibilités de financement renforce leur confiance.

   2. Des stratégies pour négocier avec les banques :

Négocier avec les banques peut être un véritable défi, mais c’est une étape incontournable pour ceux qui souhaitent acheter sans apport. Cette approche peut prendre la forme d’un rassemblement de documents solides: fiches de paie, relevés bancaires et même une lettre de motivation décrivant leur projet immobilier. Cette préparation permet de rassurer la banque, ce qui aboutit à un prêt avantageux. Encourager vos clients à adopter cette attitude peut grandement faciliter les discussions et améliorer leurs chances d’obtenir un financement. Il est également utile de bien comprendre les exigences spécifiques de chaque banque, car chaque établissement a ses propres conditions d’évaluation et d’octroi.

  3. L’importance de bien se documenter sur les aides disponibles :

Se documenter sur les aides disponibles est primordial. Les mandataires immobiliers doivent être au courant des alternatives comme le prêt à taux zéro ou d’autres subventions locales. La connaissance des offres promotionnelles des banques peut également s’avérer déterminante pour obtenir des modalités de prêt avantageuses.

En bref, 

Acheter sans apport en 2024 est toujours possible, mais cela nécessite une préparation minutieuse, un dossier solide et une compréhension approfondie des attentes des banques. La hausse des taux d’intérêt et les exigences croissantes des banques rendent la situation plus complexe, mais des alternatives existent pour ceux qui sont prêts à explorer différentes voies. Les primo-accédants, en particulier, peuvent bénéficier d’aides et de dispositifs spécialement conçus pour les aider à acheter. Les mandataires immobiliers ont également un rôle crucial à jouer en guidant leurs clients à travers ce processus, en leur fournissant des conseils adaptés et en les aidant à naviguer dans le paysage complexe du financement immobilier.