Agents immobiliers : quels sont les frais sur une vente en 2025 ?

En tant qu’agent immobilier indépendant, maîtriser les frais liés à chaque transaction immobilière est crucial pour conseiller efficacement vos clients, qu’il s’agisse des honoraires de vente, des frais de notaires, taxes et frais de mutation, frais bancaires ou diagnostics.

Ce guide 2025 vous offre un panorama complet des coûts liés à chaque transaction immobilière, pour vous aider à optimiser votre accompagnement, que vous interveniez sur une vente ou un achat.

I. Quels sont les frais principaux d’une vente immobilière ? Les honoraires d’agence. 

1. Les honoraires e l’agent immobilier

Les frais d’agence représentent souvent la charge principale pour un vendeur.

Il s’agit de la rémunération de l’agent immobilier, d’un agent immobilier de luxe ou du mandataire indépendant qui accompagne le client dans la vente d’un bien.

Celui-ci comprend, l’avis de valeur, la mise en publicité du bien avec les frais des annonceurs, prises de vue, prise en charge de toute la communication, sans garantie de défraiements, les frais de déplacement et le paiement au résultat. 

2. Quel est le pourcentage des frais d’agence ?

Le pourcentage des frais d’agence varie selon le professionnel et le type de bien.

En 2025, le montant des frais est généralement compris entre 3 % et 8 % TTC du prix de vente. Ce taux correspond à la commission de l’agent immobilier ou du mandataire, en contrepartie de son accompagnement tout au long de la transaction.

Le montant des frais d’agence est précisé dans le mandat signé avec le professionnel et est dû uniquement en cas de vente effective. Ces frais sont payés à la signature définitive, chez le notaire.

3. Qui paie les frais d’agence ?

La question de qui doit payer les frais d’agence dépend du type de transaction et des clauses du contrat. Dans le cadre d’une vente immobilière, c’est généralement le propriétaire qui doit payer les frais, sauf mention contraire dans le mandat ou le compromis. 

Le montant imputable peut toutefois être répercuté sur l’acheteur, si cela est clairement stipulé.

Dans le cas d’une location, la répartition est différente : certaines prestations peuvent être partagées entre bailleur et locataire. Le locataire peut donc devoir payer une partie des frais. En effet, un maximum imputable au locataire est fixé pour certaines prestations, notamment les frais de visite, de rédaction du bail, ou d’état des lieux. Cette réglementation vise à protéger le locataire en limitant le montant total des frais à sa charge, assurant ainsi une répartition équitable entre bailleur et locataire.

4. Comment sont calculés les frais d’agence ?

Les frais d’agence sont généralement calculés en appliquant un pourcentage du prix de vente du bien. Ce pourcentage, déterminé à l’avance dans le mandat, permet de fixer le montant des honoraires que percevra l’agent immobilier ou le mandataire à la conclusion de la vente.

Par exemple, pour un bien vendu 300 000 € avec une commission de 5 %, les frais s’élèveront à 15 000 € TTC. On distingue alors :

• le prix net vendeur : ce que le propriétaire recevra réellement (ici 285 000 €),
• et le prix HAI (honoraires d’agence inclus) : le prix total payé par l’acheteur (300 000 € dans l’exemple). Depuis 2014 nous ne parlons plus de FAI.

Le taux appliqué peut varier selon le type de bien, la localisation ou le mode de commercialisation.

5. Comment sont fixés les frais d’agence ? Négociation et réglementation

Les frais d’agence immobilière sont souvent un sujet de questionnement, voire de négociation, pour les vendeurs. Contrairement à une idée reçue, ces honoraires ne sont pas réglementés par l’État. Toutefois, leur encadrement juridique et les possibilités de négociation sont bien définis.

Une liberté tarifaire encadrée

En France, les frais d’agence sont librement fixés par les professionnels de l’immobilier, dans le respect du cadre légal établi par la loi Hoguet (1970) et complété par la loi ALUR (2014). Ces textes imposent notamment une totale transparence sur les honoraires pratiqués. Ainsi, chaque agence ou mandataire est tenu d’afficher de manière lisible ses tarifs, en vitrine comme sur internet.

Il n’existe donc pas de barème officiel ou imposé. Toutefois, le marché observe en 2025 des fourchettes habituelles allant de 3 à 8 % du prix de vente, tous frais compris (TTC). Ce taux dépend notamment :

• Du type de bien (maison, appartement, local professionnel)
• De sa valeur
• De sa localisation
• Du type de service proposé (photos professionnelles, visites virtuelles, stratégie de commercialisation)

Les possibilités de négociation

Dans la pratique, il est tout à fait possible de négocier les frais d’agence. Cette négociation doit cependant être menée en amont, avant la signature du mandat de vente.

Voici quelques éléments à considérer :

• Le mandat simple laisse plus de latitude pour négocier les frais.
• Le mandat exclusif, plus engageant, offre en contrepartie un accompagnement renforcé. Les frais sont parfois plus difficiles à faire baisser, mais le service est généralement plus complet.
• Certains mandataires ou agences en réseau comme Expertimo proposent des frais optimisés, sans sacrifier l’accompagnement professionnel.

Il est également possible de trouver des agences à frais fixes (honoraires forfaitaires), mais leur prestation est souvent plus standardisée.

6. Comment fonctionne la tarification des frais ?

Les frais d’agence sont obligatoirement exprimés en prix TTC (toutes taxes comprises) lorsque l’on s’adresse à un particulier. Cela signifie que le pourcentage appliqué au prix de vente inclut la TVA, ce qui permet au vendeur et à l’acheteur de connaître le coût total des honoraires sans surprise.

Le montant final à payer correspond donc au prix TTC de la commission, calculé en fonction du pourcentage fixé dans le mandat. Cette transparence facilite la compréhension et la comparaison des offres entre différents agents immobiliers.

II. Les avantages des frais d’agence vs vente entre particuliers 

1. Comparatif frais agence vs vente entre particuliers

Lorsque vient le moment de vendre un bien immobilier, certains propriétaires envisagent de le faire sans passer par une agence, afin d’éviter les frais d’honoraires. Cette option peut sembler économique, mais elle présente aussi des inconvénients importants. Voici un comparatif clair entre la vente avec agence et la vente entre particuliers.

Avantages de passer par une agence ou un mandataire

L’expertise d’un professionnel permet souvent d’optimiser le prix et la rapidité de vente. Les frais d’agence sont donc contrebalancés par la qualité du service, la visibilité, et la sécurisation juridique.

Avantages et limites de la vente entre particuliers

L’absence de frais d’agence peut sembler attractive, mais elle implique un investissement personnel conséquent. Par ailleurs, le risque d’erreur dans les documents contractuels ou la mauvaise estimation du prix de vente peut entraîner des pertes financières ou des litiges.

2. Cas pratiques : 2 simulations de vente avec frais détaillés

Pour mieux comprendre l’impact des différents frais sur le montant final perçu par le vendeur, voici deux exemples concrets basés sur des situations courantes en 2025.

Cas 1 : Vente d’un appartement à Lyon avec agence immobilière

• Prix de vente : 400 000 €
• Frais d’agence : 5 % TTC soit 20 000 €
• Diagnostics immobiliers : 450 €
• Frais bancaires (mainlevée d’hypothèque, remboursement anticipé) : 1 200 €
• Autres frais éventuels (petits travaux, home staging, etc.) : non inclus dans cet exemple

Calcul du net vendeur :
400 000 € – 20 000 € – 450 € – 1 200 € = 378 350 €

Cas 2 : Vente d’une maison à Toulouse entre particuliers

• Prix de vente : 390 000 € (négocié plus fortement, sans frais d’agence)
• Diagnostics immobiliers : 800 € (plus complet)
• Frais bancaires (mainlevée, remboursement anticipé) : 0 € (prêt remboursé avant la vente)
• Autres frais : 0 €

Calcul du net vendeur :
390 000 € – 800 € = 389 200 €

Analyse comparative

Le vendeur qui passe par une agence bénéficie d’une meilleure visibilité et d’un accompagnement professionnel, ce qui peut justifier un prix de vente plus élevé, voire mieux positionné grâce à l’expérience de son expert en vente immobilière. Il doit donc supporter les frais d’agence qui correspondent à un investissement.

Dans le cas d’une vente entre particuliers, l’absence de frais d’agence permet un net vendeur plus élevé à court terme, mais la négociation plus agressive et le manque d’accompagnement peuvent retarder la vente ou générer des risques.

III. Quelles sont les autres frais supplémentaire ?

Au-delà des frais d’agence, plusieurs frais annexes peuvent affecter le montant final perçu par le vendeur. Ces frais sont parfois mal connus ou anticipés trop tard. En voici la liste complète et actualisée pour 2025.

• Les frais de notaire

Bien que souvent évoqués dans la vente, les frais de notaire concernent en grande majorité l’acheteur. En 2025, ils s’élèvent à environ 7 à 8 % pour un bien ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf.

Le vendeur peut toutefois avoir à payer des frais de mainlevée, en cas d’hypothèque sur le bien 

• Les diagnostics immobiliers obligatoires

Avant la mise en vente d’un bien immobilier, la législation impose au vendeur de fournir un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier doit être complet et à jour pour que la vente soit juridiquement valide.

Parmi les diagnostics obligatoires en 2025, on retrouve :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui peuvent conduire à un audit énergétique pour les maisons dont l’étiquette énergétique est en F ou en G.
  
• Le diagnostic amiante (pour les biens construits avant juillet 1997)
  
• Le diagnostic plomb (pour les logements construits avant 1949)
  
• Le diagnostic termites (dans les zones concernées par un arrêté préfectoral)
  
• Les diagnostics gaz et électricité (si les installations ont plus de 15 ans)
  
• L’état des risques et pollutions (ERP)
  
• Le diagnostic assainissement non collectif, si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout
• La réalisation d’un metrage de surface pour les biens en copropriété

Le coût global de ces diagnostics se situe entre 300 et 700 euros en moyenne, en fonction de la superficie du logement et de sa localisation. Ces frais sont à la charge exclusive du vendeur.

• Travaux de mise en conformité ou de valorisation du bien

Même s’ils ne sont pas obligatoires, certains travaux peuvent s’avérer stratégiques avant une mise en vente. Il peut s’agir :

• De réparations nécessaires (humidité, fuites, système de chauffage défectueux)
• De mise en conformité électrique ou énergétique
• D’une mise en valeur du logement (home staging, peinture, désencombrement)

Ces améliorations peuvent permettre de vendre plus rapidement et souvent à un prix supérieur. Le retour sur investissement varie selon le type de bien et le marché local, mais on estime qu’une rénovation bien ciblée peut générer une plus-value de 5 à 15 %.

• Les frais de remboursement anticipé de prêt immobilier

Si le bien vendu est encore sous crédit, la vente entraînera en général un remboursement anticipé du prêt immobilier en cours. Ce remboursement donne lieu à des indemnités fixées par la loi.

Ces indemnités sont plafonnées à :

• 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé
• Ou 3 % du capital restant dû

Le montant retenu est celui qui est le plus faible entre les deux. Ce poste peut représenter plusieurs milliers d’euros selon l’ancienneté du prêt et les conditions du contrat.

• Les frais de mainlevée d’hypothèque ou de PPD

Enfin, si le logement est grevé d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers (PPD), le vendeur devra procéder à une mainlevée, une formalité administrative nécessaire pour permettre la vente du bien.

La mainlevée est effectuée par le notaire et engendre des frais à la charge du vendeur. En 2025, ils sont compris entre 0,3 et 0,6 % du montant de la vente.

Ce changement aura un impact direct sur votre quotidien, que vous soyez agent immobilier, gestionnaire ou notaire.

• Certains biens considérés jusqu’ici comme des passoires énergétiques seront revalorisés.
• Il faudra revoir vos arguments commerciaux, vos estimations et vos conseils aux clients.
• Des logements qui devaient être rénovés ou interdits à la location pourront finalement continuer à être loués.

Anticipez dès maintenant les changements d’étiquette potentiels dans votre portefeuille de biens. Pour ce faire, il est possible de mettre à jour le DPE d’un bien gratuitement via un simulateur mis en ligne par l’ADEME ou par Casam. Aucun nouveau diagnostic ne sera nécessaire