Compromis de vente ou promesse de vente : quelles différences pour votre achat immobilier ?

I. Définition du compromis de vente 

Le compromis de vente dit promesse synallagmatique (du grec signifiant « deux personnes ») est un contrat signé entre un vendeur (agents immobiliers, mandataires) et un acheteur, qui marque l’accord de principe pour la vente d’un bien immobilier. Il engage les deux parties de manière réciproque.

Autrement dit, une fois le compromis signé, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur, et ce dernier s’engage à l’acheter aux termes fixés. Sauf si des conditions spécifiques (appelées « conditions suspensives« ) viennent modifier la situation et permettent à l’acheteur de se rétracter sans risque financier majeur. Mais attention, si aucune condition suspensive n’est prévue, cela peut entraîner des conséquences importantes, comme la perte d’un dépôt versé (le séquestre).

Il faut donc bien comprendre que ce contrat crée une situation où, en cas de non-respect de l’accord, des conséquences juridiques peuvent se produire. Par exemple, si l’acheteur décide finalement de ne pas acheter sans raison valable, le vendeur peut lui demander des indemnités.

II. Définition de la promesse de vente 

La promesse de vente, dite promesse unilatérale, est un acte juridique par lequel un vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur à un prix déterminé, mais sans qu’il y ait d’obligation de la part de l’acheteur d’acheter le bien. Seul le vendeur prend l’engagement.

Ce mécanisme permet une certaine flexibilité pour l’acheteur, qui dispose alors d’un droit de réflexion. Si, durant ce délai, l’acheteur change d’avis, il peut se rétracter sans frais ni pénalités.

Cela peut sembler moins contraignant pour l’acheteur, mais cela comporte un risque d’incertitude pour le vendeur.

III. Les principales différences entre compromis de vente et promesse de vente

Vous commencez à saisir les subtilités entre un compromis de vente et une promesse de vente. Pourtant, ces deux contrats présentent des différences notables qui influencent la sécurité juridique de la transaction, ainsi que les risques encourus par les parties. 

1. Engagement réciproque vs engagement unilatéral

Comme le montrent les définitions l’une des différences majeures réside dans l’engagement des parties. Le compromis de vente implique un engagement réciproque : le vendeur s’engage à vendre, et l’acheteur à acheter. Autrement dit, les deux parties sont liées par une promesse ferme et définitive.

C’est pourquoi certains vendeurs préfèrent opter pour un compromis de vente, plus sécurisant pour les deux parties.

En revanche, la promesse de vente est un engagement unilatéral de la part du vendeur. Il promet de vendre son bien à un prix déterminé, mais l’acheteur n’est pas obligé d’acheter. C’est à lui de décider s’il souhaite aller de l’avant ou non. 

Cette différence est cruciale pour comprendre l’impact de chaque contrat sur la transaction.

2. Droit de rétractation et conditions suspensives

Une autre distinction importante réside dans la présence de conditions suspensives et dans le droit de rétractation.

Dans le compromis de vente, il est fréquent d’ajouter des conditions suspensives, telles que l’obtention d’un prêt pour l’acheteur ou la vente préalable d’un autre bien. Si ces conditions ne sont pas remplies dans les délais impartis, la vente peut être annulée sans pénalité pour l’acheteur. 

La promesse de vente, quant à elle, accorde un droit de rétractation à l’acheteur. En principe, il peut se retirer de la vente sans frais dans les deux cas, pendant un délai de 10 jours (loi SRU) après la signature de la promesse. Cependant, une fois ce délai passé, l’acheteur est tenu de respecter son engagement si le vendeur ne se rétracte pas.

3. L’impact sur la transaction immobilière : sécurité juridique et risques pour les parties

En termes de sécurité juridique, le compromis de vente est beaucoup plus solide pour les deux parties. Le vendeur et l’acheteur sont liés de manière plus stricte et, en cas de désistement injustifié, des sanctions peuvent être appliquées, comme la perte de l’acompte pour l’acheteur ou des dommages et intérêts pour le vendeur. Cette garantie de réciprocité protège les deux côtés et facilite le processus de vente.

En revanche, la promesse de vente comporte davantage de risques pour le vendeur. Bien qu’il soit obligé de vendre à l’acheteur s’il souhaite l’acheter, il n’a pas la certitude que l’acheteur signera effectivement la vente.

IV. Les similitudes entre le compromis et la promesse de vente, ce qu’il ne faut pas oublier

1. Un fonctionnement similaire : un avant contrat 

Bien que le compromis et la promesse de vente n’impliquent pas les mêmes personnes, ce sont des avant-contrats.

C’est-à-dire des accords non définitifs entre le vendeur et l’acheteur qui posent les termes de la vente d’un bien, avant la signature du contrat final de vente. Dans les deux cas, les parties (vendeur et acheteur) s’engagent dans une transaction immobilière en signant un acte juridique qui formalise l’intention des parties de conclure la vente sous certaines conditions.

En effet, c’est dans ce document que les parties concernées prévoient un prix déterminé pour le bien immobilier et peuvent insérer des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier pour l’acheteur. Ces similitudes font de ces deux contrats des étapes préalables essentielles dans une transaction immobilière, bien qu’elles offrent des niveaux de sécurité juridique différents.

 2. Les documents à fournir 

Il faut préparer en amont des documents pour que la promesse ou le compromis de vente soient valides.

• L’acte de propriété du bien : En tant que vendeur, vous devez fournir une preuve de votre propriété du bien immobilier. Ce document est souvent appelé « titre de propriété » ou « attestation de propriété ».
• Le diagnostic technique : Ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires (performance énergétique, plomb pour les constructions datant d’avant 1949, amiante pour celles antérieures à 1997, etc.). Ces informations doivent être remises à l’acheteur avant la signature du compromis de vente.
• Les informations financières : L’acheteur doit souvent justifier sa capacité financière, particulièrement s’il sollicite un crédit immobilier. Cela inclut la présentation de ses relevés bancaires ainsi que la promesse de prêt, si elle a déjà été obtenue.
• La description complète du bien : Il est crucial de préciser l’adresse exacte du bien, ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, etc.) ainsi que toute servitude éventuelle (par exemple, un droit de passage). Si le bien se trouve dans une copropriété, il convient également d’indiquer le montant des charges de copropriété ainsi que les informations relatives à l’entretien des parties communes

3. Les conditions suspensives

Dans les deux situations, les parties peuvent insérer des conditions suspensives, qui entraînent l’annulation de l’accord si elles ne sont pas remplies dans les délais impartis. Par exemple, ces conditions peuvent inclure le refus de prêt de la part de la banque de l’acheteur, l’exercice du droit de préemption par la municipalité, ou la découverte d’une servitude d’urbanisme majeure.

Dans ces cas, les sommes versées par l’acheteur sont généralement remboursées. C’est ce qu’on appelle une clause de dédit, qui permet à l’une des parties de renoncer à la vente sans avoir à justifier de motif, en versant à l’autre partie un montant préalablement convenu. Cependant, cette clause est relativement rare dans les pratiques courantes.

Le compromis de vente dispose d’une autre clause, la clause pénale, qu’il ne faut pas confondre avec la clause de dédit. Celle-ci oblige l’acheteur à verser des dommages et intérêts forfaitaires au vendeur si l’acheteur se rétracte sans justification, notamment en cas de refus de signer la vente.

Peut également entrer en ligne de compte, les DIA (déclaration d’intention d’aliéner) qui peut écarter l’acheteur de l’acquisition du bien, sans compensation, ni pénalité. Libre au vendeur de négocier ou de ne plus vendre si l’organisme préempteur ne prend pas aux conditions de la promesse de vente.

4. Les frais liés à la signature : notaires, taxes, etc.

Que vous signiez un compromis ou une promesse de vente, il y a des frais à prévoir, souvent sous forme de taxes et de frais notariés.

Pour un compromis de vente, ces frais sont généralement à la charge de l’acheteur, qui devra payer les frais de notaire. Ces frais incluent les droits de mutation (ou taxes de publicité foncière) qui varient en fonction du prix de vente du bien. Le vendeur, de son côté, devra s’acquitter de frais liés à la préparation des documents nécessaires à la vente, comme l’état des lieux ou la déclaration fiscale de la plus-value, s’il y en a une.

En ce qui concerne la promesse de vente, les frais sont similaires. Cependant, l’acquéreur n’aura généralement pas de notaire avant la signature définitive de la vente. Il ne sera impliqué que lors de la signature de l’acte de vente final.

V. Dans quel cas choisir un compromis de vente ou une promesse de vente ?

Le compromis et la promesse de vente présentent donc davantage de similitudes que de différences. Mais alors, comment choisir entre les deux ?

1. Exemple de situation où un compromis est préférable : garantie pour les deux parties

Le compromis de vente est idéal lorsque les deux parties – le vendeur et l’acheteur – souhaitent sécuriser la transaction de manière mutuelle.

Prenons l’exemple d’un acheteur qui a déjà obtenu un financement pour son achat immobilier et qui est prêt à finaliser la vente. Le compromis de vente devient alors la solution la plus sûre, car il protège l’acheteur et le vendeur : le premier est assuré que le bien lui sera bien réservé, et le second a la certitude que l’acheteur va concrétiser son achat, à moins d’un imprévu, comme par exemple un refus de financement.

Ce type de contrat est donc recommandé lorsque l’on souhaite réduire les risques de non-exécution.

2. Exemple de situation où la promesse de vente peut être avantageuse pour le vendeur

Pour le vendeur, la promesse de vente présente un avantage non négligeable : elle lui permet de maintenir une certaine liberté tout en réservant son bien.

Cela signifie qu’il peut continuer à explorer d’autres offres ou opportunités, tout en étant assuré que l’acheteur intéressé ne pourra pas acquérir le bien à un prix inférieur pendant la durée de la promesse.

Cela peut être particulièrement utile si le vendeur n’est pas totalement certain que l’acheteur sera en mesure de finaliser l’achat, ou s’il veut conserver un peu de flexibilité avant de prendre sa décision finale.

V. Conseils pour les mandataires immobiliers : aider vos clients à éviter les pièges et bien comprendre la différence entre le compromis et la promesse de vente 

En tant que mandataire immobilier, vous avez un rôle crucial à jouer pour éviter que vos clients ne tombent dans ces pièges. Voici quelques conseils pratiques pour vous aider à les accompagner efficacement :

1. Clarifiez l’engagement : Expliquez à vos clients que le compromis de vente engage les deux parties de manière réciproque. Assurez-vous que l’acheteur ainsi que le vendeur comprennent les conséquences juridiques et financières de la signature, notamment en cas de désistement sans justification.
2. Vérifiez les conditions suspensives : Avant la signature, assurez-vous que toutes les conditions suspensives (comme l’obtention du financement ou la réalisation de diagnostics) sont clairement définies et respectées. Cela protégera l’acheteur comme le vendeur en cas de problèmes.
3. Rappelez le droit de rétractation applicable : Pour un compromis de vente, insistez sur l’importance de la vérification des conditions suspensives, car le droit de rétractation est limité. Pour une promesse de vente, rappeler à l’acheteur qu’il dispose de 10 jours (dans les 2 cas les clients acquéreurs disposent de ce délai) pour se rétracter sans frais. Cette information est essentielle pour que l’acheteur prenne une décision éclairée.
4. Soyez précis sur le prix et les modalités : Vérifiez que le prix de vente est bien stipulé et que les modalités de paiement sont claires. Une mauvaise formulation sur ces points pourrait entraîner des conflits lors de la signature définitive de l’acte de vente.
5. Vérifiez la validité des documents : Assurez-vous que tous les documents nécessaires à la vente sont à jour et conformes, comme les diagnostics immobiliers ou les autorisations légales si nécessaire. Ne laissez pas de place aux imprévus.
6. Anticipez les frais : Informez vos clients sur les frais de notaire, les taxes de publicité foncière, ou les autres coûts associés à la vente. Cela leur permettra de mieux anticiper le budget nécessaire et d’éviter toute mauvaise surprise.

En bref, 

Le compromis de vente engage les deux parties de manière réciproque, offrant ainsi une sécurité renforcée, tandis que la promesse de vente est un engagement unilatéral du vendeur, laissant plus de flexibilité à l’acheteur.