Si les frais d’agence immobilière concernant la transaction ne sont pas encadrés en France, ils sont souvent sujet à discussion concernant le débiteur de leur charge.
Vous vous demandez qui paie les frais d’agence immobilière lors d’une vente ? Comment sont calculés ces honoraires d’agence immobilière et quand faut-il payer les honoraires à l’agent ?
Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur les honoraires d’agence immobilière.
Qui paie les frais d’agence immobilière ?
Quand on fait de la transaction immobilière, on a deux clients : le vendeur et l’acheteur. Mais qui paie réellement les honoraires d’agence ?
Si vous consultez votre mandat, vous constaterez que vous avez la possibilité entre charge vendeur et charge acheteur.
Dans la grande majorité, les honoraires seront charge vendeur.
En effet, il parait ubuesque de faire juridiquement payer des frais d’agence immobilière à une personne que l’on ne connaît pas encore.
Le véritable client à ce stade est le vendeur et vous ne connaissez que lui. La personne qui vous mandate pour vendre le bien est le vendeur. C’est votre client.
C’est pour cette raison que les honoraires sont souvent établis à la charge du vendeur.
Par ailleurs, avec les frais d’agence immobilière charge vendeur, vous serez soumis à moins d’obligations d’affichages et de transparence.
Vous risquez moins de devoir défendre votre commission puisqu’ils seront compris dans le prix de l’immobilier.
Côté acquéreur, l’intérêt que les honoraires soient inclus dans le prix de vente est qu’ils entrent dans le financement par le prêt.
Cependant, il est aussi possible de mettre les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur et cela peut même être avantageux pour votre acheteur.
En effet, votre acheteur payera moins de notaire car ces derniers seront calculés uniquement sur le net vendeur.
Physiquement les frais d’agence immobilière sont payés par l’acquéreur
Finalement, que les frais d’agence soient affichés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, le résultat sera le même.
En effet, les frais d’agence immobilière sont toujours payés par l’acquéreur, car dans les deux cas, c’est lui qui devra payer le prix du bien.
La notion de charge vendeur ou acheteur n’est en réalité qu’une histoire de comptabilité.
Les frais d’agence immobilière : comment sont-ils fixés ?
Pour la transaction, les professionnels sont libres de fixer leurs commissions comme elles le souhaitent.
Cependant, en pratique, elles ne peuvent se permettre d’établir un taux beaucoup plus élevé que la concurrence.
En général, les professionnels facturent donc un certain pourcentage du prix du bien. Pour une vente entre 100 000 et 500 000, il est autour de 5-6 %.
Par ailleurs, le taux de commission des professionnels est en général dégressif.
Ce qui signifie que plus le prix de vente est élevé, plus le pourcentage de frais d’agence immobilière seront haut.
Ainsi, il va de 2 % pour les très grosses transactions à parfois 10 % pour les plus petites (parking, local commercial).
Il est tout à fait possible également de choisir un barème d’honoraires au forfait, par tranches de prix.
Comment calculer les honoraires d’agence immobilière ?
Il faut distinguer deux cas en fonction de si les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur.
Calcul des frais d’agence immobilière charge acquéreur
C’est la version la plus simple ; On considère que le vendeur vend le bien au prix qu’il souhaite et on ajoute les honoraires qui seront payés par le vendeur lors de l’acte authentique.
Par exemple, lors de la visite du logement, si vous estimez le bien à 250 000 € et Votre barème indique 6 % de frais d’agence immobilière.
Le calcul des frais d’agence revient à 250 000 x 6 % soit 15 000 €.
Le prix de vente du bien frais d’agence inclus sera donc de 250 000 + 15 000 soit 265 000 €
Calcul des frais d’agence immobilière charge vendeur
La version se complique car la logique n’est plus la même. Le législateur considère que le vendeur vend son bien au prix qui est affiché. C’est comme si, lors de la vente authentique, l’acheteur paie le vendeur et qu’ensuite le vendeur paie ses honoraires à l’agent.
Il en résulte que les honoraires d’agence immobilière charge vendeur sont calculés en les déduisant du prix de vente (et non plus en les ajoutant comme pour la charge acquéreur). Le problème est que les vendeurs ont l’habitude de raisonner avec un net vendeur ; la somme qu’ils voudrait pour eux « dans leur poche ».
La question est donc : comment calculer nos honoraires en partant d’un montant que le vendeur souhaite sachant que pour faire ce calcul il faudrait partir du montant total honoraires inclus.
Pour ce faire il faut utiliser une formule un peu compliquée :
Honoraires = (% x Prix net vendeur) / (1 – %)
Exemple avec un prix de vente de 180 000 € net vendeur et un taux de 6% :
Honoraires = (% x Prix net vendeur) / (1 – %)
= (0,06*180 000) / (1-0,06) = 11 489 €
Le prix de vente sera donc : 180 000 € + 11 489 € = 191 489 €
Cette formule n’est pas simple à utiliser pour calculer les frais d’agence immobilière. Beaucoup d’agents utilisent donc la même formule que pour le calcul charge acquéreur.
Dans notre exemple, Honoraires = 180 000 € x 6% = 10 800 €
Le prix de vente est donc de 190 800 €
Dans ce dernier cas le prix de vente est de 190 800 € contre 191 489 € avec la bonne formule.
Beaucoup estiment que la différence ne justifie pas la complication d’autant plus qu’elle est favorable au vendeur.
La charge des frais d’agence immobilière: se décider avant la mise en vente
Faut-il mettre les frais d’agence à la charge du vendeur ou de l’acheteur ?
Si vous hésitez encore sur cette question, sachez que votre décision devra être prise au moment de signer le mandat de vente avec votre mandant.
En effet, après, il sera trop tard, car une loi Alur empêche tout changement sur le débiteur de la charge après la signature du mandat.
Que comprennent les frais d’agence immobilière ?
Les frais d’agence immobilière correspondent à l’ensemble de vos services et de votre accompagnement auprès de vos mandants.
Cela commence par l’estimation de votre bien, la prise de photos, mais aussi la publication de l’annonce immobilière sur plusieurs canaux.
Ensuite, il faut prendre en compte l’organisation des visites immobilière mais également la négociation et la signature du compromis.
De plus, vous avez un rôle de conseil pour établir votre prix de vente, trouver l’acheteur idéal mais aussi faire établir les diagnostics obligatoires avant la vente.
Des honoraires d’agence immobilière négociables ?
L’arrêté du 10 janvier 2017, suite à la loi Alur précise que les honoraires affichés doivent être les honoraires pratiqués.
Ainsi, si on se réfère au texte, les honoraires d’agence immobilière ne sont pas négociables.
Si vous publiez un bien et que vous ne respectez pas votre barème, vous risquez des sanctions de la DGCCRF en cas de contrôle.
En revanche, au moment de recevoir une offre et lors de la négociation du bien, il semblerait qu’il subsiste une tolérance pour les honoraires d’agence immobilière.
En effet, pour des raisons justifiables, tels que la concurrence par exemple, la négociation de vos honoraires d’agence peut être tolérée par le contrôleur.
Cette tolérance sur les honoraires d’agence immobilière semble être estimée à environ 20 % des maisons que vous vendrez dans l’année.
Lorsque les honoraires sont baissés régulièrement et de façon importante le législateur peut considérer que vous avez mis la différence illégalement dans votre poche. Il peut donc vous redresser sur les écarts comme si vous les aviez effectivement perçus.
Outre l’aspect commercial et financier, négocier vos honoraires d’agence le moins possible semble être la décision la plus sage.
En effet, en cas de contrôle, vous vous en remettrez à l’appréciation du contrôleur.
Quand touchez-vous vos honoraires d’agence immobilière ?
Les frais d’agence sont toujours à payer lorsque la vente est conclue.
En effet, la loi Hoguet précise que le professionnel de l’immobilier ne peut toucher ses honoraires et n’importe quelle somme avant l’acte authentique.
Les frais d’agence immobilière sont donc dus une fois que vous êtes parvenu à vendre la maison qu’on vous avait confié.
Pour pouvoir avoir droit à votre commission, plusieurs fondamentaux doivent être respectés :
- Vous devez avoir un mandat écrit et viable juridiquement
- Être actif dans la négociation et avoir réuni les parties
- Vous devez effectivement avoir conclu la vente devant le notaire
Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la notion des frais d’agence immobilière ou les honoraires, nous vous invitons à prendre contact avec nous.
