Frais à la charge du vendeur : Quels avantages ?

Lors d’une vente immobilière, les honoraires d’agence sont pris en charge soit par le vendeur, soit par l’acquéreur et parfois même, partagés entre les deux partis.

La législation laisse le choix pour déterminer qui devra payer les honoraires d’agence.

Cependant, dans la pratique, on remarque que la plupart des agences immobilières et des professionnels de l’immobilier choisissent de facturer les honoraires au vendeur.

Pour quelles raisons ? Explications…

Pourquoi le vendeur paie les honoraires ?

Toute personne qui a un bien à vendre et qui fait appel à une agence immobilière pour l’aider dans cette mission sera sans doute d’accord pour dire qu’elle mérite de payer les frais d’agence immobilière.

En effet, l’agence ou le mandataire immobilier fournit la majeure partie de ses efforts pour son compte.

C’est pour le vendeur qu’il va réaliser une estimation, préparer le dossier de vente avec des diagnostics immobiliers, mais aussi valoriser le bien, diffuser les annonces, trier les appels des futurs acheteurs et organiser des visites…

Ceci, tout en faisant des retours réguliers à son client.

De plus, quand un acheteur potentiel se présente, après une visite concluante, un autre travail commence pour l’agent immobilier : négociation, aide au financement, éventuellement la rédaction du compromis de vente et sa signature.

Enfin, l’agent assure le suivi de ses clients jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

L’ensemble de ces missions est assuré sur plusieurs semaines ou mois, pour que le vendeur puisse vendre son bien rapidement, au meilleur prix et à la bonne personne.

Il paraît donc normal que ce soit lui qui paie pour ses services. Et d’ailleurs, les honoraires sont souvent charge vendeur.

Charge vendeur : un meilleur choix pour le professionnel ?

Mais, si cette pratique est aussi courante, c’est aussi car cela est plus rassurant pour les agents immobiliers.

En fait, il y a plusieurs raisons qui poussent les professionnels de l’immobilier à demander des honoraires charge vendeur.

Tout d’abord, comme nous l’avons vu, c’est pour le vendeur que vous travaillez en grande partie. Il apparaît donc souvent plus éthique de faire payer cette personne plutôt que l’acheteur. D’autant plus que dans ce cas l’acheteur n’a pas de légitimité à négocier les honoraires; ce n’est pas lui qui les paie.

De plus, si le mandat est établi charge acquéreur, les règles d’affichage des honoraires ne sont pas les mêmes.

Le professionnel est alors obligé d’afficher le prix de vente du bien en indiquant que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et le prix desdits honoraires que l’acquéreur devra payer.

Les agences ne souhaitent donc pas toujours faire apparaître noir sur blanc cette notion sur les annonces, car cela pourrait refroidir les acheteurs.

Côté acheteur, il est intéressant que les frais soient à sa charge.

En effet, de cette façon, le montant de la transaction indiqué sur l’acte de vente sera celui sans les honoraires. Ainsi, l’acheteur paiera des frais de notaire moins élevés.

Par exemple, si l’on considère que les frais de notaire sont de l’ordre de 8 % du montant du bien charge acquéreur. Sur un bien à 250 000 €, les frais de notaire s’élèveront à 20 000 €.

Cependant, sur un bien qui aurait des honoraires de 15 000 € charge vendeur, soit 265 000 € FAI, les frais de notaire s’élèveraient à 21 200€.

L’acheteur ferait donc une économie de 1 200 € en ayant les frais à sa charge.

Mais, faut-il encore que l’acheteur soit au courant de cet avantage.

Pourtant, dans les faits, il y a des cas où l’acheteur a aussi intérêt à la charge vendeur. En cas de financement par emprunt, lorsque les honoraires sont charge vendeur ils entrent dans le montant financé par le prêt. Ce n’est pas le cas quand ils sont charge acquéreur.

C’est pourquoi, dans les faits, la majorité des agents immobiliers choisiront de signer des mandats de vente avec des honoraires charge vendeur.

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Mettre des honoraires à la charge du vendeur : un avantage légal ?

La signature d’un mandat avec commission charge vendeur représente également un avantage pour le professionnel par rapport à la loi.

En effet, en cas de défaut de paiement, un mandat charge vendeur permettra d’engager la responsabilité du vendeur face à la loi.

Par contre, avec un mandat de vente où le vendeur et l’agent immobilier ont défini que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, il sera plus difficile d’engager la responsabilité de l’acheteur, en cas de défaut de paiement.

En effet, l’acheteur ne faisant pas partie du mandat, mettre des honoraires à sa charge revient à faire de la « stipulation pour autrui ».

Pour information, la stipulation pour autrui, article 1121 du Code civil, renvoie à un contrat dans lequel il serait convenu entre les deux parties signant qu’une tierce personne, non-signataire, est soumise à des obligations (ici) ou bénéficie des avantages du contrat (le bénéficiaire d’une assurance-vie par exemple).

On comprend ainsi que si l’idée de mettre des honoraires à la charge de l’acquéreur est assez rare, c’est aussi car cette pratique est moins sécurisée en cas d’acheteur peu scrupuleux qui refuserait de payer les honoraires une fois l’acte authentique signé.

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Une charge qui doit rester la même du début à la fin

Au final, il semblerait que les différentes lois récentes tentent de mettre fin à la mise en place d’honoraires charge acquéreur.

En effet, durant des années, il était courant que lors d’une transaction immobilière, une fois l’acheteur trouvé, on lui fasse signer un avenant afin de lui faire payer les frais.

Ainsi, il pouvait bénéficier d’une réduction des frais de notaire.

Aujourd’hui cette pratique n’est plus possible depuis la loi ALUR. En effet, celle-ci ne permet plus de changer la partie qui paiera les honoraires à la dernière minute.

Si la charge a été désignée au vendeur lors de la signature du mandat, c’est lui qui devra s’acquitter des honoraires.

Néanmoins, une autre technique a vu le jour pour contourner la loi Alur.

Elle consiste à faire signer un mandat de recherche à l’acquéreur. Ceci, afin que le professionnel soit rémunéré sur la base de son mandat et non sur la base du mandat de vente.

Mais cette pratique est dangereuse… En effet, selon l’article 1161 du Code civil : « Un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat. En ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté ne l’ait autorisé ou ratifié.»

L’agent est donc soumis au moment de la signature du deuxième mandat à un conflit d’intérêts et pourrait perdre ses honoraires.

Ceci, sans compter que lors de la signature d’un mandat, le client bénéficie d’un délai de rétractation de 14 jours. Ce qui entraîne un risque pour l’agent quand on sait que ce mandat de recherche est signé au moment où la vente est conclue.

De plus, dans ce cas, le mandat de recherche ne sera finalement pas assuré par l’agent puisque l’acheteur a déjà trouvé son bien au moment de sa signature. Bien que l’acquéreur ait des intérêts à opter pour cette solution, il peut également être de mauvaise foi et contester le mandat pour ne pas payer les coûts.

Tous ces aspects finissent d’expliquer pourquoi les mandats charge vendeur sont les plus courants dans la pratique.

Conclusion sur les honoraires charge vendeur

Vous l’aurez compris, les mandats avec frais à la charge du vendeur sont donc plus avantageux pour les professionnels de l’immobilier, car moins risqués, plus simples à mettre en place et ils sont également plus éthiques.

Néanmoins, on pourrait également s’intéresser à la question des mandats où les honoraires sont partagés entre les deux parties.

Si cette pratique reste peu courante dans le cadre des transactions immobilières, elle est obligatoire pour les locations et donc plus ancrée dans les mœurs que les honoraires charge acquéreur.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la charge vendeur, nous vous invitons à commenter l’article ci-dessus.