L’année 2025 s’annonce comme un tournant pour le secteur immobilier en raison des réformes majeures introduites par le projet de loi de finances (PLF). Face à un marché en crise et à des besoins de rénovation énergétique toujours croissants, les nouvelles mesures modifient profondément les règles fiscales et les dispositifs de soutien à l’investissement immobilier. Ces changements auront un impact direct sur vos stratégies d’investissement, et il est essentiel de les comprendre pour anticiper et ajuster vos projets.
Dans cet article, nous vous présentons les principales réformes qui entreront en vigueur en 2025, ainsi que leurs conséquences concrètes sur vos investissements immobiliers.
I. Le retour du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour favoriser l’accession à la propriété
L’une des mesures phares du PLF 2025 est le retour du Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui sera désormais accessible sur tout le territoire et plus seulement dans les zones tendues comme c’était le cas jusqu’à présent. Le PTZ permet de financer une partie de l’achat d’un bien immobilier sans intérêts, ce qui le rend particulièrement attractif pour les primo-accédants.
Cette extension est une excellente nouvelle pour ceux qui cherchent à devenir propriétaires dans des zones où l’offre est plus abondante.
Impact concret :
Les primo-accédants bénéficieront d’un meilleur accès au financement, ce qui pourrait dynamiser le marché de l’immobilier. Pour les investisseurs, cela ouvre de nouvelles perspectives dans des zones auparavant moins attractives.
II. Fin du régime fiscal avantageux pour les locations meublées non professionnelles (LMNP)
À partir de 2025, les avantages fiscaux du régime LMNP vont disparaître. Actuellement, les investisseurs en location meublée type Airbnb bénéficient d’un système de déduction fiscale des amortissements du bien, ce qui permet de réduire considérablement l’impôt sur les revenus locatifs. Ce ne sera donc plus le cas.
Cette suppression vise à favoriser la location des logements non meublés ou à les acheter.
Impact concret :
Cela aura un impact direct sur la rentabilité des investissements dans la location meublée. En effet, les investisseurs devront repenser leur stratégie fiscale, notamment en envisageant le passage à la location nue. Bien qu’elle soit moins avantageuse à court terme, elle pourrait représenter une solution plus stable et rentable sur la durée, notamment si elle s’accompagne d’une gestion optimisée des charges et des loyers.
III. La fin du dispositif Pinel : vers un nouvel horizon pour l’investissement locatif
Le dispositif Pinel, qui permettait aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt en achetant des logements neufs à louer, prendra fin le 31 décembre 2024. Ce dispositif a soutenu l’investissement locatif en incitant les investisseurs à acheter dans des zones éligibles.
Impact concret :
Les investisseurs devront se tourner vers de la rénovation énergétique pour continuer à bénéficier d’avantages fiscaux tout en répondant aux enjeux de la transition écologique. De plus d’autres dispositifs pourraient prendre le relais, comme le Denormandie, qui soutient la rénovation de logements anciens dans les centres-villes. Bien que ce dispositif prenne fin en 2026 (au lieu de 2027, comme prévu initialement), il reste une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans la rénovation plutôt que dans le neuf. Pour les mandataires, il faudra repenser sa stratégie en y intégrant ces nouvelles alternatives pour continuer à inviter les investisseurs de s’engager.
IV. Rénovation énergétique : des aides renforcées pour les travaux de transition écologique
Le gouvernement a décidé de maintenir et d’améliorer le dispositif MaPrimeRénov’, destiné à financer les travaux de rénovation énergétique dans le cadre de la transition écologique. Ce programme permet de soutenir des travaux d’isolation, de remplacement des systèmes de chauffage fossiles, ou encore l’installation de systèmes de chauffage plus écologiques.
Impact concret :
Ces biens rénovés devraient connaître une demande accrue sur le marché locatif et de la revente car ils répondent aux préoccupations croissantes des consommateurs en matière d’efficacité énergétique. De plus, les aides fiscales et les crédits d’impôt qui accompagnent ce dispositif, permettent de réduire le coût des travaux, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs.
V. Fin du taux réduit de TVA sur les chaudières à gaz : un coup dur pour les propriétaires ?
Dans le cadre de la transition énergétique, le gouvernement a décidé de mettre fin au taux réduit de TVA applicable aux chaudières à gaz. Cette mesure vise à encourager l’adoption de systèmes de chauffage plus respectueux de l’environnement, tels que les chaudières à biomasse ou les pompes à chaleur.
Les propriétaires qui prévoient de remplacer leurs chaudières à gaz devront désormais faire face à une augmentation des coûts, car le taux de TVA appliqué sera celui de droit commun, plus élevé.
Impact concret :
Il est conseillé de se tourner vers des solutions de chauffage plus écologiques pour éviter des hausses de coûts imprévues en raison de rénovations coûteuses utilisant des équipements obsolètes. Ce changement peut aussi constituer un argument de vente ou de location pour attirer des locataires ou des acheteurs soucieux de l’environnement.
VI. Modifications fiscales : plus-value immobilière et impôts sur les résidences secondaires
Les plus-values immobilières vont également subir des ajustements. Les exonérations d’impôt pour les résidents ayant occupé leur bien moins de 5 ans seront supprimées. De plus, les résidences secondaires seront désormais soumises à des abattements fiscaux moins avantageux, ce qui pourrait affecter les investisseurs détenant des biens non occupés à titre principal.
Le but de ces modifications est de favoriser le logement permanent.
Impact concret :
Les investisseurs devront s’adapter à cette nouvelle règle en optimisant la gestion de leurs plus-values et en réévaluant leur stratégie d’achat et de vente. Cela pourrait encourager une plus grande stabilité chez les propriétaires dans leurs investissements, et limiter les achats et ventes spéculatifs. De plus, cela pourrait favoriser la demande d’achat de biens pour du long terme.
VII. Assouplissement des règles du DPE : une opportunité pour les propriétaires
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil central dans l’évaluation de la performance énergétique des logements. Alors qu’il avait été annoncé des restrictions plus strictes pour les logements énergivores, le PLF 2025 assouplit certaines règles du DPE, notamment en reportant leur mise en place. En cas de travaux de rénovation énergétique, les propriétaires pourront bénéficier d’une exemption temporaire des interdictions de location sur les logements classés F ou G.
Cela offre aux investisseurs l’opportunité de rénover leurs biens pour les mettre en location avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles.
Impact concret :
Les propriétaires de biens énergivores auront tout intérêt à engager des travaux de rénovation pour améliorer la classe énergétique de leurs logements, ce qui pourrait augmenter leur rentabilité locative.
VIII. Les frais de notaire augmentent : certains seront épargnés ?
Le gouvernement prévoit d’augmenter les frais de notaire, en l’occurrence les droits de mutation, qui sont des taxes fiscales payées lors de l’achat d’un bien immobilier. Cette hausse devrait s’élever à 0,5 point pendant trois ans, dans le but de soulager les finances des départements. Toutefois, des discussions sont en cours pour que les primo-accédants soient exonérés de cette augmentation, afin d’éviter de les pénaliser, voire de les décourager. Cette mesure n’est pas encore définitive et reste une hypothèse, et elle ne s’appliquera pas non plus, aux acheteurs dans le neuf qu’ils soient primo-accédants ou secundo accédants.
Impact concret :
Bien que cette mesure vise à soutenir l’accession à la propriété pour les primo-accédants, certains acteurs de l’immobilier craignent qu’une telle hausse fragilise encore davantage un secteur déjà en difficultés. Une augmentation des frais de notaire pourrait ainsi décourager de futurs acheteurs et locataires, ralentissant encore le marché.
En Bref,
Le PLF 2025 introduit des réformes majeures qui auront un impact direct sur vos projets immobiliers, que ce soit pour favoriser l’accession à la propriété ou revoir vos stratégies d’investissement locatif. En anticipant ces changements, en réévaluant vos options fiscales et en orientant vos investissements vers la rénovation énergétique, vous pourrez non seulement vous adapter aux nouvelles règles, mais aussi optimiser vos rendements à long terme.
Face à un marché immobilier en mutation, ceux qui sauront tirer parti de ces réformes seront en bonne position pour réussir leurs investissements en 2025 et au-delà.
