Le secteur de l’immobilier est dynamique et ne cesse de connaître des modifications chaque année. L’année 2022 a été une année particulière pour les personnes qui investissent dans ce secteur.
De nouvelles tendances se dégagent, ouvrant ainsi la porte à d’autres perspectives. Si vous souhaitez faire un investissement dans l’immobilier en 2023, vous devez vous mettre au parfum de ces tendances et tenir compte des changements.
Cet article vous fait le bilan de tous les changements majeurs survenus dans le secteur et les évolutions possibles au cours de l’année 2023.
L’animation du marché immobilier en 2022
Avant d’aborder les nouvelles tendances et les changements notables dans le secteur de l’immobilier en 2023, il est essentiel de faire un petit point sur l’animation du marché pendant toute l’année 2022.
Cette année a été marquée par une nette augmentation des taux de crédit immobilier. Dans le même temps, le prix de l’immobilier a lui aussi connu une folle augmentation. Voici les principaux faits qui ont animé la vie de l’immobilier en 2022 :
Une baisse progressive des ventes de logements anciens en fin d’année
Selon les statistiques de l’INSEE, un million cent trente-trois mille logements anciens ont été vendus à la fin de l’année. Il faut préciser qu’à cette époque, le marché immobilier bénéficiait encore d’une belle attractivité.
Il n’y avait pas à ce moment des problèmes d’obtention de crédit et les taux n’avaient pas encore trop grimpé. La baisse du nombre de prêts immobiliers accordés depuis l’été passé a participé au mauvais résultat de vente observé.
Du mois de septembre à novembre 2022, le nombre de prêts immobiliers accordés a chuté de 37,4%.
Un taux immobilier moyen passant de 1,05% à 2, 25%
L’explosion de l’inflation est la principale raison pour laquelle il y a eu un changement aussi brutal sur le marché de l’immobilier. L’inflation résulte principalement de la guerre en Ukraine et de la reprise des activités économiques après une longue période de pandémie due à la Covid-19.
Afin de limiter cette inflation, les établissements financiers centraux ont décidé d’apporter leur soutien au secteur de l’immobilier en remontant graduellement leurs taux directeurs au fur et à mesure que l’année progresse.
En conséquence, les coûts de refinancement des banques ont explosé, entraînant ainsi une augmentation incroyable du taux de crédit immobilier (le taux immobilier moyen est passé de 1,05% en janvier à 2,25% en décembre 2022).
Cela a eu des répercussions sévères sur le pouvoir d’achat des investisseurs qui sont désormais obligés de revoir leur budget à la baisse. Les ventes ont alors diminué dans toutes les régions françaises. En conséquence, les appartements ont baissé de prix. Ce fut une catastrophe pour le secteur de l’immobilier.
Les évolutions attendues sur le marché immobilier en 2023
plusieurs changements sont en vue sur le plan des règlements, des aides, des conditions d’accès au crédit et autres pour redynamiser le secteur. En somme, voici les nouveautés qui vont influencer à coup sûr l’évolution de l’immobilier en 2023.
Des conditions plus dures pour les appartements ayant un mauvais diagnostic de performance énergétique
Un logement en mauvais état ne profitera pas à ses habitants. L’aspect énergétique est un point capital à ne pas négliger. Pour obliger les bailleurs à effectuer la rénovation énergétique dans les logements, le législateur envisage de mettre sur pied des mesures et des dispositifs plus contraignants.
En 2023 et dans les années à venir, le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) sera un élément très important. D’ailleurs, il est impératif de faire ce diagnostic avant toute transaction immobilière. Dès cette année :
- Tout propriétaire de biens immobiliers doit faire réaliser un audit énergétique avant la vente d’un bien en classe F ou G, et ceci à compter du 1er avril 2023 ;
- Il est formellement proscrit de mettre en location un appartement ayant un mauvais résultat au DPE à partir du 1er avril 2023 (ceci concerne notamment les résidences en classe G avec un dépassement de consommation plafonné à 450 kWh/an.
La loi Lemoine : une réforme permettant de changer aisément d’assurance emprunteur
Il était déjà possible de choisir en toute liberté son assurance de crédit immobilier en 2023 au moment de la souscription du prêt. Cependant avec l’avènement de la loi Lemoine instaurée depuis 2022, une personne qui sollicite un prêt immobilier peut décider de changer à tout moment l’assurance prêteur.
Toujours avec cette loi, le questionnaire santé a été supprimé dans le cadre de certains crédits ou la réduction à moitié du droit pour les emprunteurs qui souffrent d’un cancer.
Immobilier 2023 : l’indice des loyers sera plafonné à 3,5% cette année
L’inflation qu’a causée la reprise des activités après la pandémie et la guerre en Ukraine doit être stoppée afin que le marché de l’immobilier en 2023 retrouve une bonne stabilité.
Le gouvernement a pris des mesures dans ce sens. C’est ainsi qu’un plafond a été fixé pour l’indice de référence des loyers (IRL). Ce plafond est à 3,5%. Au cours de l’année 2023, les loyers ne pourront vraisemblablement pas reporter l’inflation actuelle en intégralité.
Le taux d’usure et les contraintes HCSF sont toujours d’actualité en 2023
L’accès au crédit immobilier a été compliqué en 2022. C’est d’ailleurs ce qui a conduit à une forte baisse des ventes et un bouleversement des prix. En 2023, la même difficulté d’accès au crédit s’annonce puisque le taux d’usure et les contraintes HCSF restent de mise.
Pour l’heure, aucune modification n’a été observée au niveau des règles de prêt. Ainsi, tous les emprunteurs devront justifier d’un apport personnel (près de 20% du coût du projet) et respecter un taux d’endettement fixé à 35% de leurs revenus pour espérer bénéficier d’un crédit immobilier en 2023.
De même, il n’est pas possible d’emprunter sur une période excédant 25 ans. Si ces conditions ne sont pas respectées, les investisseurs continueront par se voir refuser les crédits immobiliers pour financer leurs projets.
Hausse de 7% de la taxe foncière, mais fin de la taxe d’habitation en 2023
Pour cette année 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour toutes les résidences principales. Seuls les propriétaires de résidences secondaires ou d’appartements vacants devront continuer à payer cette taxe au cours de cette année.
Une possibilité de surtaxe existe même dans les zones géographiques où le nombre de résidences secondaires est plus élevé que les parcs de logements.
Par contre, les propriétaires de biens immobiliers seront contraints de payer une taxe foncière plus élevée, car la révision des valeurs locatives servant de base de calcul du montant de la taxe est fixée tous les ans par rapport au niveau d’inflation.
Ladite taxe connaîtra une augmentation nette de 7% approximativement au cours de l’année 2023.
La diminution des privilèges accordés par la loi Pinel aux investisseurs
La loi Pinel qui offrait des conditions de défiscalisation très alléchantes aux investisseurs n’aura plus le même goût en 2023. En effet, de nouveaux dispositifs de défiscalisation seront mis en place cette année afin d’inciter les investisseurs à acheter des biens immobiliers avec des conditions spéciales.
À partir du mois de janvier 2023, le taux de réduction d’impôt accordé par la loi Pinel sera abaissé. Ainsi, la loi Pinel de 2023 sera moins intéressante que celle de l’année précédente. Et cela ne risque pas de s’améliorer même en 2024, puisqu’à cette période, seul un nombre restreint de biens immobiliers neufs pourront prétendre à ce dispositif.
Le crédit à taux zéro se poursuit pour l’immobilier en 2023
Même si les avantages liés au dispositif Pinel seront revus à la baisse, le législateur poursuit son effort dans d’autres domaines tout aussi importants. Le prêt à taux zéro (PTZ) continue jusqu’en 2023 afin de permettre à tous les investisseurs souhaitant acquérir leur tout premier bien immobilier en 2023 de le faire sans grande difficulté.
Le PTZ peut être également utilisé pour les travaux de rénovation dans les anciens logements achetés.
Une évolution des prix est-elle envisageable sur le marché immobilier en 2023 ?
Tout le monde a pu constater les ravages et dégâts que la pandémie liée au coronavirus a créés. Aux sorties de la crise, de nombreuses mesures ont été prises en France pour donner un nouvel élan au marché immobilier en 2023.
Ceci a permis de redynamiser le secteur. En revanche, le marché a été confronté à une augmentation exponentielle des prix par la suite, ce qui a totalement chamboulé les tendances au cours de l’année 2022.
Il y aura prochainement une baisse drastique des ventes sur le marché de l’immobilier. Les trimestres à venir seront éprouvants pour l’ensemble des acteurs. Comparativement à l’année écoulée, 2023 vient avec une nouvelle dynamique. Les solutions que devront adopter les vendeurs pour stimuler la vente se font rares.
La première aubaine qu’ils peuvent saisir, c’est de faire un effort pour revoir leur prétention tarifaire à la baisse en se basant sur les réalités actuelles ou le contexte du marché.
Ils pourront ainsi inverser la tendance et se mettre au pas par rapport aux nouvelles exigences. Si la première solution paraît moins avantageuse, les investisseurs peuvent décider d’attendre quelques années (une ou deux) en espérant que la tendance s’inverse d’elle-même avant de vendre leurs biens immobiliers.
Or, les chances que cela se produise sont très minces parce que le secteur de l’immobilier a un cycle vraiment lent. Selon les indicateurs, il sera même plus difficile de vendre un logement d’ici quelque temps.
Les prix risquent de complètement chuter si la hausse des taux maintient sa croissance sur plusieurs mois. En analysant le cours du marché, les acquéreurs se rendront vite compte qu’en prenant leur temps pour bien négocier, ils pourront faire baisser les prix.
Une évolution des prix en fonction de chaque région
La chute des ventes de logement entraînera directement une forte concurrence sur le marché immobilier en 2023.
La concurrence sera encore plus rude dans les régions où l’immobilier est moins dynamique. Par conséquent, l’évolution des prix se fera de manière ciblée. Les prix évolueront par rapport à l’animation du marché immobilier de chaque zone. Les régions attrayantes conserveront leur valeur et les prix n’évolueront presque pas au cours de l’année 2023.
L’effondrement des prix se remarquera beaucoup plus au niveau des zones géographiques les moins prisées en termes de logement. La localisation des biens immobiliers sera encore déterminante dans la fixation des prix pendant cette année très particulière.
Pour l’instant, il est difficile d’énoncer les chiffres ou de faire une prévision des possibles évolutions de prix. Ce qui est sûr, c’est qu’il y aura une chute des prix de l’immobilier, même si elle sera proportionnelle à chaque zone.
Les prévisions pour l’évolution des taux de crédit immobilier en 2023
Les taux de crédit connaîtront certainement une évolution en 2023. Déjà à partir du début de cette année, les nouveaux plafonds du taux d’usure entreront en vigueur. Ils seront appliqués sur l’ensemble du premier semestre.
Il est prévu que les taux d’usure connaissent une augmentation d’ici les mois à venir. Il est cependant encore trop tôt pour avancer des chiffres précis. Les banques disposeront quand même d’une marge pour revoir à la hausse leur grille de taux.
Dès janvier 2023, les taux du crédit immobilier ont déjà grimper. Avec l’allure du marché, il pourrait en moyenne atteindre 4% très rapidement. Plus globalement, il faudra croiser les bras et espérer que l’inflation n’atteigne pas un taux critique.
Avec un peu de chance, si ce vœu se réalise, les taux de crédit immobilier cesseront d’augmenter et pourront même diminuer. Les établissements financiers pourront alors respirer un coup et réajuster leurs offres.
Toutefois, pour être réaliste, cette amélioration pourrait prendre plus de temps que prévu. Si l’inflation persiste, les difficultés ne feront que s’empirer.
En fait, si cette dernière s’éloigne des 2% d’objectif de la Banque Centrale Européenne (BCE), les taux du prêt immobilier se corseront encore plus. On ne souhaite bien évidemment pas assister à une telle catastrophe. Néanmoins, si cela se produisait, le taux du crédit immobilier en 2023 sera clairement supérieur à celui de l’an passé.
