Si vous êtes professionnel de l’immobilier, vous savez sans doute que votre barème d’honoraires d’agence immobilière doit être affiché à vos clients sur votre site internet ou autre. Cette obligation vise à garantir la transparence, empêchant ainsi tout dépassement et protégeant le consommateur. Cependant, il peut arriver que vous souhaitiez ajuster vos tarifs à la baisse dans des situations particulières, tout en respectant la loi Hoguet. Mais est-ce légal ? Dans ce guide, nous clarifions les règles entourant l’affichage des honoraires d’agence et les conséquences d’un non-respect de cette obligation, en particulier en ce qui concerne la loi ALUR et les implications d’un acte authentique.
I. Barème d’honoraires d’agence avant avril 2022
1. Obligation d’affichage
Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, les agences immobilières sont tenues d’afficher leurs tarifs en vitrine ou en ligne. Cette règle a été introduite pour renforcer la protection des consommateurs, notamment face à l’essor des annonces immobilières en ligne. Avant cette date, les prix étaient souvent présentés « FAI » (frais d’agence inclus), laissant le consommateur dans le flou concernant le montant exact des honoraires. La loi de 2017 a mis fin à cette opacité en imposant une plus grande transparence sur les tarifs d’agence, permettant ainsi aux clients de comparer les offres et de faire des choix éclairés concernant leur transaction immobilière.
2. Modifications majeures
Cette réglementation a instauré trois modifications majeures concernant les honoraires des agences immobilières. Ainsi, pour rédiger vos annonces, vous devez obligatoirement indiquer :
- Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires qui revient à l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.
- À qui incombe le paiement des honoraires à l’issue de la réalisation de la transaction immobilière.
- Le tarif toutes taxes comprises (TTC), des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage du prix de vente du bien, entendu hors honoraires ; cette somme est précédée de la mention « Honoraires : ».
II. Une loi qui marquait la fin des tarifs à la tête du client
Si, avant cette réglementation, les agences pouvaient faire varier leurs honoraires en fonction de l’acheteur, aujourd’hui, l’instauration du nouveau barème, visible par tous, leur est désormais imposée. Vous le savez, les honoraires d’agence sont souvent dégressifs. On peut voir, par exemple, des honoraires de l’ordre de 5 % pour un bien de 100 000 à 200 000 € et de 4 % pour un appartement ou une maison entre 200 000 et 400 000 €.
Cette loi n’impose donc pas de déclarer un prix fixe (par exemple : 10 000 €), mais celui-ci peut être établi sous la forme d’un pourcentage. C’est d’ailleurs une méthode courante dans le métier. En effet, indiquer ses tarifs sous la forme d’un pourcentage permet de rassurer le client. De cette façon, si le prix de vente est revu à la baisse, vos honoraires baissent également, ce qui est particulièrement avantageux dans une zone très tendue.
1. Restrictions des négociations
Cependant, cette loi de 2017 empêchait la négociation des honoraires lors de la signature du mandat, car selon l’arrêté, les honoraires indiqués devaient être les honoraires appliqués. Est-ce un mandat exclusif ? Le bien est-il situé dans une zone particulièrement attrayante ? Y a-t-il beaucoup de concurrence dans ce secteur ? Autant d’aspects qui pourraient vous faire pencher pour une baisse légère de vos honoraires.
Néanmoins, si cette réglementation avait d’abord été pensée pour limiter l’instauration d’un tarif « à la tête du client », on peut aussi préciser qu’elle interdit, dans le même temps, de baisser fortement ses honoraires par rapport à ceux indiqués initialement. Le risque ? Décrédibiliser la profession et faire de la concurrence déloyale.
2. Comment sont fixés les frais d’agence immobilière ?
La fixation des frais d’agence immobilière repose sur plusieurs critères stratégiques. Tout d’abord, les agences doivent tenir compte des tendances du marché local, car la concurrence peut influencer les tarifs pratiqués. En général, les frais sont souvent calculés en pourcentage du prix de vente du bien, mais ils peuvent également être établis sous forme de forfait, selon la complexité des services offerts. Les agences doivent également évaluer la valeur ajoutée qu’elles apportent, notamment en termes de marketing, de gestion des visites et d’accompagnement juridique. Il est essentiel de justifier les honoraires par la qualité des services proposés, ce qui aide à instaurer la confiance avec les clients tout en respectant les obligations légales d’affichage. Ainsi, une tarification bien réfléchie contribue non seulement à la pérennité de l’agence, mais aussi à la satisfaction des clients.
III. Barème d’honoraires d’agence immobilière à partir d’avril 2022
L’arrêté du 26 janvier 2022 a modifié l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. Paru au Journal Officiel du 4 février 2022, cette modification prévoit désormais que le barème de prix affiché par l’agent immobilier mentionne les tarifs maximums de ses prestations afin de donner aux consommateurs la possibilité de négocier à la baisse le montant des frais des prestations du professionnel de l’immobilier.
Elle vise ainsi à corriger la rigidité de négociation des frais, jusqu’alors défavorable aux consommateurs. Des questions subsistent quant à l’application de cet arrêté : sera-t-il légal d’indiquer “tarifs maximums” ? Faudra-t-il néanmoins appliquer la tarification à la prise de mandat, la baisse des honoraires n’étant possible que pendant une négociation ? La DDPP devra fournir des précisions sur l’application de cet arrêté…
1. Négocier son barème d’honoraires d’agence : vers des honoraires au rabais ?
Tout d’abord, ce type de méthode a tendance à décrédibiliser la profession. En effet, un sondage Meilleursagents de 2015 indiquait que « 81 % des conseillers immobiliers pensent qu’il est difficile de défendre le tarif de leurs honoraires face à leurs acheteurs. » Les honoraires d’agence reflètent pourtant l’investissement et la qualité du service que vous leur apportez. Revoir vos tarifs légèrement à la baisse peut être vu comme un geste commercial ou une approche acceptable afin de faire jouer la compétition en votre faveur.
Cependant, accepter une baisse de 50 % par rapport aux frais initialement affichés est problématique. Face à des acheteurs et vendeurs qui pensent souvent que les prix d’agence sont trop élevés, cette mesure insuffle l’idée que vos tarifs ne sont pas justifiés et que votre activité ne mérite pas une rémunération juste. Pire encore, cela sous-entend également que les montants de la profession en général ne sont pas justifiés… Cette approche pose donc véritablement problème relativement à la crédibilité de la profession.
Ce nouvel arrêté ne devrait donc pas trop déstabiliser les commissions des agents immobiliers qui savent défendre leurs honoraires d’agence, notamment en mettant en avant la qualité de leur gestion locative.
IV. Modalités d’honoraires d’agence immobilière : comment afficher ses tarifs ?
Le principe du législateur est qu’à partir des honoraires affichés, le consommateur puisse connaître le prix maximal qu’il va devoir payer. Il faut souligner qu’il n’est pas si simple d’instaurer un coût et de s’y tenir. Ainsi, la plupart des agences ont convenu d’un barème de tarifs pour pouvoir inclure tous les cas de figure, notamment pour la gestion locative et la mise en location de logements.
1. Pratiques interdites
Dans les faits, on constate que cette loi de 2017 était mal respectée. Les frais d’agence immobilière affichés comportaient souvent des erreurs. Pour rappel, voici ce qu’il ne faut pas faire :
- Oublier de mentionner si les honoraires sont à la charge du vendeur, de l’acquéreur ou partagés.
- Rester dans le flou en indiquant que « les honoraires sont à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur veut les prendre à sa charge ».
- Garder une possibilité de basculement des paiements, une technique désormais interdite. Si les honoraires sont prévus à la charge du vendeur lors de la signature du mandat, cela doit être indiqué sur le mandat, l’offre, le compromis et ne peut plus être modifié.
- Indiquer une fourchette du montant, un processus interdit puisque l’acheteur ne peut connaître le prix exact des rémunérations de cette façon.
- Instaurer un système de tarification « sur devis » ou « sur demande », notamment pour les biens d’exception.
2. Actions autorisées
Par contre, il n’est pas interdit d’instaurer un tarif forfaitaire ou des frais d’agence qui varient en fonction du type de bien, du mandat (simple ou exclusif), mais aussi selon la distance du bien par rapport à l’agence, etc. Vous pouvez en fait faire varier vos tarifs maximums selon vos propres critères, tant que cela reste clair et affiché, en tenant compte également du montant des frais de notaire, de l’état des lieux et du coût total de la transaction.
Vous devez également informer vos clients du montant imputable à chaque partie dans le cadre d’un acte de vente, et vous assurer que le locataire doit payer les frais qui lui incombent.
Vous savez désormais vos devoirs en tant que professionnels de l’immobilier concernant l’affichage de vos sommes et le respect de ceux-ci. Néanmoins, la législation évolue régulièrement avec la multiplication des lois, comme la loi Hoguet et celle ALUR, pour protéger les consommateurs. Gageons qu’elle ira dans le sens de la transparence pour nos acheteurs et la limitation de la concurrence déloyale entre confrères.
V. Le point sur la commission d’un agent immobilier
La commission perçue par vous, en tant qu’agent immobilier, joue un rôle primordial dans la dynamique économique de votre agence immobilière, en constituant souvent la principale source de revenu suite à la vente d’un bien immobilier. Cette commission est le résultat de négociations minutieuses et doit être définie clairement avant toute transaction. Elle récompense votre expertise du marché, votre dévouement à réunir vendeurs et acheteurs, et votre capacité à mener à bien des ventes.
Pour vous, fixer une commission qui soit à la fois compétitive et juste est essentiel pour attirer et fidéliser une clientèle. Votre commission reflète non seulement la valeur du travail accompli mais aussi votre engagement à offrir une prestation irréprochable. La transparence autour de ces rémunérations et la clarté des services proposés renforcent la confiance entre vous et vos clients, facilitant ainsi le succès des transactions immobilières.
Votre rôle est central dans l’industrie immobilière, agissant non seulement comme intermédiaire dans les transactions, mais aussi comme conseiller de confiance pour vos acheteurs. La qualité de votre service, alliée à votre connaissance approfondie du marché, constitue le fondement de votre réussite et celle de votre agence.
En bref,
La réglementation sur l’affichage des honoraires d’agence immobilière vise à garantir la transparence et la protection des consommateurs. Depuis l’arrêté de 2017, les agences doivent clairement afficher leurs tarifs, empêchant ainsi l’application des « tarifs à la tête du client ». L’arrêté de 2022 introduit la possibilité de mentionner des « tarifs maximums », permettant aux clients de négocier à la baisse. Cependant, une diminution excessive des honoraires peut nuire à la crédibilité des agents immobiliers. En respectant ces obligations, les professionnels renforcent la confiance des clients et assurent la pérennité de leur activité.
