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Comment réaliser une estimation de maison ? Guide de l’estimation immobilière

By 22 août 2022septembre 11th, 2022Conseils

estimation de maison

Vous comptez mettre votre bien immobilier en vente et vous vous demandez comment réaliser une bonne estimation de maison ?

En tant que propriétaire, la valeur de votre bien est souvent difficile à quantifier et il peut être compliqué de réaliser une estimation immobilière objective.

En effet, vous avez partagé des souvenirs dans ce lieu, vécu des moments de vie importants. La valeur de votre logement vous semble donc immense. Néanmoins, si vous souhaitez trouver un acheteur, vous devrez faire reposer votre estimation de maison sur des éléments objectifs.

Nous vous partageons aujourd’hui nos conseils pour estimer votre bien immobilier au prix le plus juste afin de faciliter la vente de votre bien immobilier. Si vous rencontrez des difficultés, nous vous invitons à contacter un agent Expertimo, qui réalisera la meilleure estimation immobilière pour votre bien immobilier.

Peut-on réaliser une estimation de maison soi-même ?

Que ce soit dans le cadre d’une succession, d’un divorce ou d’un projet de vente, vous devrez réaliser une estimation immobilière. Vous souhaitez dans un premier temps estimer votre bien immobilier seul ?

C’est possible, voici plusieurs conseils pour vous y aider. Néanmoins, nous vous conseillons de faire appel à un mandataire immobilier Expertimo afin d’affiner l’estimation de maison.

Lui seul aura les compétences nécessaires afin de réaliser une bonne estimation immobilière dans les prix de votre marché immobilier.

Prendre du recul pour une bonne estimation immobilière

Votre bien a une valeur inestimable à vos yeux. Il correspond à un projet de vie et vous a fait vivre de nombreux instants importants de votre vie.

Néanmoins, malgré tout l’affect que vous avez pour ce bien, vous allez devoir l’observer de façon neutre afin de réaliser son estimation immobilière.

Il faudra mettre de côté vos sentiments et vos souvenirs pour vous mettre à la place d’un acheteur ou d’un professionnel de l’immobilier.

Prendre du recul sur votre situation pour une estimation de maison

Réaliser une vente peut être à la fois émouvant et stressant. Dans le cadre d’une succession ou d’un divorce, la situation peut être encore plus délicate.

Ainsi, pour estimer votre bien immobilier, vous allez devoir prendre du recul sur ce qu’il se passe en parallèle de la vente dans votre vie.

Ce n’est pas le meilleur moment pour agir sous le coup de l’émotion. Une bonne estimation immobilière passe forcément par un détachement émotionnel.

Estimation immobilière et atouts de votre bien

Pour vous faire une première idée de la valeur vénale de votre bien et comment à réfléchir sur votre estimation immobilière, il est important de déterminer ses points positifs. Faites le tour de votre bien afin d’observer ces atouts.

Si vous avez une exposition idéale, une absence de vis-à-vis, des pièces à vivre agréables ou encore un beau jardin, prenez ces données en considération. Au-delà de la surface habitable ou du nombre de pièces, ces atouts compteront dans votre estimation immobilière.

Pour vous aider à réaliser une bonne estimation de maison, vous pouvez vous remémorer ce que vos proches ont pensé de votre bien la première fois qu’ils l’ont vu. Pour réaliser une bonne estimation de maison, vous devrez lister tous les points forts de celle-ci.

Estimation de maison et points négatifs

Même si cette partie est plus délicate pour réaliser une estimation de maison, il faudra prendre en compte les points négatifs de votre bien : il n’a pas d’ascenseur ? Il est bruyant ? Des travaux de rafraîchissement sont nécessaires ?

Mettez-vous dans la peau d’un acheteur pour évaluer son état général et ses inconvénients.

Avec ces conseils, vous devriez parvenir à estimer votre bien immobilier par vous-même de façon juste. Néanmoins, d’autres éléments plus généraux seront à considérer pour réaliser une estimation de maison.

A lire aussi : après l’estimation de maison : découvrez les atouts du mandat exclusif de vente.

estimation immobilière

Les éléments à prendre en compte pour une estimation immobilière

Un certain nombre d’éléments sont pris en compte dans le calcul qui permet d’estimer un bien immobilier.

La surface habitable pour une bonne estimation immobilière

C’est sans doute la donnée la plus importante pour estimer un bien immobilier. Si vous faites appel à un agent, celui-ci mesurera avec précision la surface de votre logement. Ensuite, cette surface sera multipliée par le prix au mètre carré qui est pratiqué autour de chez vous. Ce calcul vous donnera une première idée de l’estimation immobilière.

Calculer la surface de votre bien pour une bonne estimation de maison

Il existe plusieurs outils afin de calculer la surface d’un bien et vous en aurez besoin pour une bonne estimation de maison: la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée ou la surface Carrez. C’est ce dernier calcul qui est le plus répandu pour réaliser l’estimation d’un bien immobilier.

Ce calcul provient de la loi Carrez. Cette loi datant de 1996 a pour objectif de protéger les acheteurs en empêchant les vendeurs de surestimer la taille de leur bien. Les biens concernés sont uniquement ceux en copropriété (appartement dans un immeuble dans un lotissement).

Ainsi, le calcul de la superficie loi Carrez correspond à une hauteur minimale sous plafond d’1m80. Cette hauteur assure qu’une personne de taille moyenne puisse vivre décemment. Si votre bien contient une mezzanine ou qu’il est mansardé, sa surface habitable sera donc potentiellement réduite.

Pour votre estimation immobilière, vous pouvez ainsi mesurer la surface de toutes les pièces couvertes et fermées en dur avec au moins 1m80 de hauteur sous plafond. Néanmoins, il faudra exclure de votre calcul les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres.

Ce calcul n’est pas très difficile à faire, mais il doit être précis. En effet, si la surface habitable annoncée est erronée de 5 % ou plus, vous pourrez être amené à baisser votre prix de vente ou à verser des frais à l’acheteur. Pour estimer un bien immobilier, ces calculs seront importants et si vous avez des doutes, nous vous invitons à contacter un conseiller immobilier Expertimo.

Estimation de maison et nombre de pièces

Bien sûr, le nombre de pièces sera important pour estimer un bien immobilier. Combien de chambres et de pièces d’eau sont présentes ? Y a-t-il un balcon, une loggia ou une terrasse ? On pourra également évaluer si la cuisine est ouverte ou séparée et si les WC sont séparés de la salle de bain.

Tous ces éléments apporteront des nuances dans le calcul du prix de vente et votre estimation immobilière.

L’état général du bien immobilier joue sur votre estimation immobilière

Si votre bien est neuf ou en bon état, cet aspect ne pèsera pas vraiment dans la balance et votre estimation immobilière sera la plus haute. Cependant, il se peut que votre bien présente des travaux à faire, voire qu’il ait besoin d’être rénové entièrement.

Dans ce cas, une enveloppe qui correspond au coût présumé des travaux à réaliser sera déduite du prix de vente. On estime ce prix à 400 voire 800 € par mètre carré.

La présence d’un extérieur pour une bonne estimation de maison

Si votre bien comporte un jardin, cela lui apportera forcément de la valeur. Néanmoins, si le jardin est petit, mal agencé ou en pente, il pourrait devenir un point négatif et faire baisser le prix de vente du bien.

La surface du jardin sera donc prise en compte pour estimer une maison. Un rapport de 2/3 pour le jardin et 1/3 pour le bien est un point positif qui apportera beaucoup de valeur.

La localisation du bien : un élément capital pour l’estimation de maison

La ville et le quartier du bien vont forcément entrer en compte dans le calcul du prix de vente. Néanmoins, ce n’est pas le seul critère quand on parle de « localisation ».

En effet, si votre logement est situé à côté d’une voie de chemin de fer, d’un cimetière, d’une ligne à haute tension ou encore d’une voie rapide, son prix de vente pourra être revu à la baisse. Votre estimation immobilière pourra également être augmentée si votre logement est situé en bord de mer, à la campagne ou à côté d’un monument…

Les éléments supplémentaires pris en compte pour une bonne estimation immobilière

Il existe également d’autres éléments pris en compte dans le calcul du prix de vente afin de réaliser une bonne estimation de maison. Par exemple, si le bien est situé en rez-de-chaussée, il sera souvent vendu moins cher, car cet emplacement ne plaît pas vraiment aux acheteurs.

D’autre part, dans un immeuble, la présence d’un ascenseur sera également prise en compte pour l’estimation immobilière. Le type de chauffage est aussi un élément précieux pour déterminer le prix de vente.

Enfin, l’exposition du bien entre dans le calcul pour l’estimation du bien immobilier. L’exposition sud est plus prisée des acquéreurs et fait donc augmenter la valeur. L’exposition ouest et est sont assez positives. Par contre, un bien exposé nord verra son estimation immobilière baisser.

Les éléments de haut standing pour votre estimation immobilière

Par ailleurs, lors de l’estimation de maison, la qualité des équipements du logement sera prise en compte :

  • Le bien est-il doté d’une cuisine neuve et équipée ?
  • Y a-t-il du double vitrage ? Une cheminée ?
  • Un garage fermé est-il présent ou une place de parking ?
  • Le sol est-il en marbre ou y a-t-il un parquet ?
  • Le logement est-il équipé de la climatisation ?

Votre bien dispose peut-être aussi d’un véritable atout qui ajoute du confort et de la valeur comme une piscine enterrée, une grande terrasse aménagée ou encore un dressing. Ces éléments jouent pour une bonne estimation de maison.

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Les outils qui permettent de calculer l’estimation de maison

À travers ces caractéristiques, l’estimation d’une maison vous semble sans doute plus claire. Néanmoins, si vous êtes encore un peu perdu pour évaluer le prix en fonction de tous ces éléments, rassurez-vous.

Il existe des outils qui pourront vous aider à faire votre calcul pour estimer une maison. Encore une fois, ces outils ne remplissent pas les compétences d’un professionnel local Expertimo.

La base DVF

En 2019, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) a mis en place une base de données afin de faciliter l’estimation d’un bien immobilier. En effet, avec le site « Demande de Valeur Foncière » (DVF), vous pourrez avoir accès aux prix des biens qui se sont vendus autour de chez vous récemment.

Les transactions sont recensées par zone géographique. Ainsi, si vous divisez le prix de vente par la surface habitable, vous connaître le prix moyen du mètre carré dans votre quartier. Vous pourrez ensuite le comparer à d’autres biens similaires, afin de vous faire une idée de la valeur de votre bien immobilier.

Un outil indispensable pour réaliser une bonne estimation de maison.

Notaviz pour votre estimation immobilière

Enfin, afin de vous aider à chiffrer votre estimation de maison, les notaires de France proposent un service gratuit via le portail Notaviz. Ce portail a pour objectif global de vous aider à gérer votre patrimoine immobilier, mais il sert également de ressource pour vous aider à vendre rapidement sa maison et estimer votre bien immobilier.

On y retrouve notamment des données sur les prix du marché immobilier et sur le calcul de la plus-value.

Estimation immobilière par un professionnel : y a-t-il des avantages ?

Vous l’aurez compris, il est possible d’estimer votre bien immobilier par vous-même. De nombreux outils existent pour vous faciliter la tâche.

Néanmoins, nous recommandons toujours aux vendeurs de faire estimer leur bien immobilier par un professionnel du secteur.

En effet, votre agent Expertimo travaille tous les jours au cœur du marché immobilier. Il connaît très bien votre secteur et les éléments qui plaisent aux acheteurs. Ainsi, il sera plus qualifié et compétent pour une bonne estimation de maison.

De plus, nos agents proposent de réaliser une estimation immobilière gratuite. Il serait donc dommage de refuser ce service.

Faire estimer sa maison par un professionnel nous semble primordial, car on remarque souvent qu’un vendeur qui a estimé le prix de son bien par lui-même tarde à vendre. Ceci, car il est difficile d’être objectif sur son propre bien.

Pour vous, ce bien a énormément de valeur et il peut être délicat de revoir son prix à la baisse. Un agent immobilier sera plus neutre et pourra prendre en compte tous les éléments en faisant preuve d’objectivité pour votre estimation de maison.

Surestimer son bien immobilier : les inconvénients

La surestimation immobilière d’un bien consiste à augmenter son prix d’une ou de plusieurs dizaines de milliers d’euros par rapport à sa valeur réelle.

C’est une opération courante chez les vendeurs, surtout lorsqu’ils estiment leur bien immobilier seul.

Néanmoins, il faut savoir que si vous surestimez votre bien immobilier, il se vendra moins facilement. En effet, votre bien a plus de chances de se vendre dans le mois qui suit sa mise en vente puisque l’effet de nouveauté attire les acheteurs.

Cependant, si votre annonce est publiée en ligne, il suffira que votre acheteur potentiel filtre les résultats de recherche pour passer à côté de votre bien.

De plus, pour une bonne estimation immobilière, si le prix lui semble trop élevé par rapport au marché, il n’accordera pas de temps pour le visiter. Ainsi, si votre bien reste trop longtemps sur le marché, il perdra malheureusement de sa valeur.

Les acheteurs verront que vous n’arrivez pas à vendre votre bien immobilier et pourront réaliser une négociation immobilière son prix en conséquence. Vous pourrez ainsi récolter l’effet inverse de celui escompté. Bien estimer sa maison sera capital pour vendre dans de bonnes conditions.

Sous-estimer sa maison: un risque à prendre ?

Si vous devez faire estimer votre maison dans le cadre d’une succession, vous pourrez avoir tendance à le sous-estimer afin de payer moins de frais de succession. Malheureusement, ce procédé n’est pas sans conséquence puisque l’on saura si vous vendez le bien par la suite à un prix largement supérieur.

La plus-value immobilière que vous réaliserez sera soumise à un impôt de l’ordre de 36% environ. Un abattement sera possible dans certains cas, notamment si vous avez réalisé des travaux. Cependant, en général, ce procédé n’est pas rentable et est même assez risqué. En effet, il pourrait attirer l’attention des services fiscaux et vous valoir une enquête.

Vous avez désormais toutes les informations pour estimer une maison et faire un calcul précis du prix de vente de votre bien. Vous l’aurez compris, cette démarche est délicate à réaliser, surtout en tant que vendeur, mais elle est déterminante pour que la vente de votre bien se déroule rapidement et dans les meilleures conditions possible.

Si vous avez besoin de conseils complémentaires pour une bonne estimation de maison ou une estimation immobilière, nous vous invitons à prendre contact avec un conseiller immobilier Expertimo de votre secteur.

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